利息降低房贷可以少还吗(房贷头两年还的是利息吗)

在还款初期，房贷并不总是带息还款，而是本息一起还。只是在还款初期，利息占每月还款额的比例比本金大。详情如下：

(1)等额本息还款法抵押

将贷款总额和利息总额相加，然后平均分摊到还款期的每个月，即每月还款额是固定的。但是，每月还款中利息和本金的比例会不断变化。前期利息占比高于本金，随着客户不断还款，利息占比会逐月下降。

本金比例逐月增加。

计算公式为：

月还款额(本金利息)=[贷款本金月利率(1月利率)还款月数]=[(1月利率)还款月数-1]。

总利息=[贷款本金月利率(1月利率)还款月数]=[(1月利率)还款月数-1] 还款月数-贷款本金。

(二)采取抵押贷款平均资本偿还法。

在还款期内，将贷款总额分成相等的部分，然后每月偿还剩余贷款产生的等额本息。每月还款本金是固定的，但在还款初期，每月还款额较大，随着客户的不断还款，剩余未还贷款越来越少。

每月利息会越来越少，每月还款额自然会逐月递减。

计算公式为：

月还款额(本金利息)=(贷款本金还款月数)(贷款本金-累计已还本金金额)月利率。

月利息=(贷款本金-累计偿还本金金额)月利率。

注意：

1.无论是等额本息还款法还是平均资本还款法，在房贷面前支付的利息都是多于本金的。所以建议如果有提前还款的打算，最好选择在还款的中前期。

2.如果房贷选择等额本息还款方式，在贷款金额、贷款利率、贷款期限相同的前提下，整个还款期内需要偿还的利息总额将多于平均资本还款方式的房贷。

3.提前还房贷。如果提前还清，利息只计算到还款日；如果提前部分还款，利息不会按照贷款总额计算，而是按照剩余本金重新计算。