居民还贷压力有望进一步减轻，银行降低存量首套房贷利率细节待9月25日揭晓

作者：周洁

“符合条件的客户，9月25日以后可以找自己的客户经理调整自己的房贷利率。”9月8日，工商银行上海地区一名工作人员向时代周报记者介绍。

自8月31日中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》后，各家银行积极响应《通知》要求。

例如，四大行在9月7日也“官宣”了存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确了调整细则。

多家银行响应存量首套房贷利率下调政策

根据《通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

9月8日，时代周报记者走访了四大行和几家股份制银行，而银行的反馈都较为趋同。

以工商银行为例，“执行LPR定价的浮动利率首套房贷款利率下调不需要您主动申请，我行将于2023年9月25日统一对满足条件的贷款进行利率批量调整。调整后，我行将通过短信告知利率调整结果。”一位工商银行上海杨浦支行的工作人员告诉记者。

这说明，银行会自动给符合条件的客户调整房贷利率，不需要客户主动做什么。

然而，两种情况除外。一种是原贷款发放时，执行二套房贷利率标准，而现如今属于“二套转首套”的存量房贷，还有一种情况是不良贷款归还积欠本息的存量房贷。这两种情况需由客户向银行主动申请利率调整，

而至于具体利率下调多少，各银行表示还未接到通知。“具体下调多少需要等9月25日才能知道。”一位招商银行上海创智天地支行的工作人员告诉记者。

“政策实行后，每个银行的首套房贷利率应该不会有什么差别。”一位平安银行上海五角场支行的工作人员也告诉记者。

不过，根据《通知》，“新发放贷款的利率水平或变更后的贷款合同利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”由此可见，房贷利率最低可达所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率。

以上海为例，根据9月1日中国人民银行上海总部官网公布的上海首套商业性个人住房贷款利率自律下限，从2021年7月24日至今，上海执行的利率下限水平为LPR+35BP。

也就是说，符合条件的上海房贷客户，最低利率可调整至LPR+35BP。

图片来源：中国人民银行上海总部官网

专家：减轻居民的月供支出

时代周报记者注意到，在走访银行时，也有一些客户前来询问相关首套房贷利率下降的相关政策。

“最近询问这些房贷政策的人确实比较多。”一位银行房贷部门的工作人员告诉时代周报记者，“前段时间出了‘认房不认贷’的政策，有些客户会来询问如何转首套，现在出了首套房贷利率下调的政策，大家都来询问了，毕竟是和大家生活息息相关的事。”

首套房贷利率下降的相关政策减轻了居民的月供支出，那么对于银行和房地产行业的影响呢？

对于银行来说，降低存量房贷利率意味着可能减少贷款利润。不过，9月8日，星图金融研究院研究员黄大智对时代周报记者表示，他认为银行不太可能通过提高各类服务费率等方式来回补利润空间。“银行的服务费率不是自己可以随便调的。”

根据穆迪研报，其分析师认为，存量房贷利率下调将削弱盈利能力，但提前还贷趋于稳定及新发放房贷的增长将抵消相关影响。“存量房贷利率调整后提前还贷有望趋于稳定，这也将减轻相关影响。在利率下行和购房者信心不足之下，2022年下半年存量房贷提前还款加速，将偿还的住房抵押贷款本金再投资于收益率较低的资产时，银行净息差收窄。虽然存量房贷利率下调将导致银行净息差收窄，但同样也会削弱房主在房贷利率下调后提前还贷的动力，从而减轻其对银行净息差的负面影响。”

其分析师还认为，9月1日银行定期存款利率下调10-25个基点也将部分抵消其净息差压力。“存款几乎占国内银行负债的四分之三。随着储户对存款收益率变得更加敏感，其正在将活期存款转为定期存款。”

此次房贷利率下调政策对房地产市场是否有影响呢？会不会出现刺激需求，引发房价上涨呢？对此，9月8日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受时代周报记者采访时表示，此次首套房贷利率下调政策的直接目的是降低刚需群体在住房、养老、教育等方面的负担，而不是刺激房地产市场。“首套房贷利率下调会减轻居民的月供支出，释放被挤压的生活消费需求，从而提高居民的生活质量和幸福感。”

此外，李宇嘉认为首套房贷利率下调对房地产市场的刺激作用是一个慢变量，短期内看不出来，但中期内会显现出来，促进民众买房的需求。

总之，此次存量首套住房贷款利率下调政策是国家金融监管部门为了保持金融市场稳定和服务实体经济发展而采取的重要措施。各家银行已经开始陆续明确调整细则，并向符合条件的客户提供便捷的操作方式。该政策将有利于减轻居民还贷压力、释放消费潜力、提高生活水平、促进经济增长。符合条件的居民可以静待9月25日银行自动调整利率。