“认房不认贷”、下调存量房贷利率，楼市成交量回升明显

继8月初按“认房不认贷”明确首套住房认定标准后，8月底央行又调整优化最低首付款比例和利率下限，明确降低存量首套住房贷款利率。随着一揽子稳房市政策出台落地，积极效应正在初步显现。

据了解，政策落地后，北京、上海等城市看房量、成交量出现回升，部分售楼处甚至非常拥挤，市场意愿强烈。业内认为，“量升价稳、预期向好”是金九银十的重要特征，预计这波行情会持续。

央行今日最新发布的数据显示，8月份人民币贷款增加1.36万亿元，同比多增868亿元。分部门看，住户贷款增加3922亿元，其中，短期贷款增加2320亿元，中长期贷款增加1602亿元。

“组合拳”接续出台 房住不炒与支持刚性和改善性需求有效平衡

近期，一揽子稳房市政策接续出台。继8月初按“认房不认贷”明确首套住房认定标准后，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，调整优化最低首付比例和利率下限，下调存量房贷利率。这一全国性的政策措施标志着政府在刺激房地产市场方面迈出了重要一步。

根据8月31日发布的通知，为落实党中央、国务院决策部署，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。另外，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限将从此前的“不低于相应期限LPR加60个基点”下调至“不低于相应期限LPR加20个基点”等。

业内人士认为，政策调整后最低首付比追平2016年，置换购房可享受首套政策，这有利于释放刚需。同时坚持因城施策，地方自主确定首付比和房贷利率下限，防范热点城市可能的房价过快上涨。

监管部门发布降低存量首套房贷利率的通知，自2023年9月25日起，存量首套房贷利率有望迎来下调。在业内人士看来，政策调整可持续为有房贷家庭减支。据了解，存量房贷利率调整后平均降幅约0.8个百分点，对100万元、25年期、原利率为5.1%的存量房贷，每年可节约利息支出超过5000元，有利于促进扩大消费和投资。

野村证券首席经济学家陆挺也表示，下调存量房贷利率可节约借款人的利息支出，有利于扩大消费和投资。对于银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。此外，此项利好政策还有助于压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。此项举措最终应会大幅缓解提前还贷问题。

“对于银行而言，政策调整有利于稳住银行贷款。房贷作为银行优质资产，存量利率调整会降低银行利润，但同时也有助于减缓提前还款。”一位银行内部人士表示，预计8月提前还款约3800亿元，较峰值回落近半，9月后还将继续改善。

9月7日四大行集体发布公告，主动对存量房贷利率进行批量调整，存量房贷利率调整更显人性化。招联首席研究员董希淼具体分析，从工商银行、农业银行等银行公告看，此次存量首套房贷利率调整全面落实金融管理部门文件精神，覆盖面广，措施力度大，体现了大型商业银行的责任和担当，有助于进一步减轻居民房贷利息支出，进而促进居民消费和投资。据测算，此次存量首套房贷利率调整将惠及约4000万户、上亿居民。“这有效降低客户沟通协调成本，实实在在将政策红利惠及百姓。”业内人士认为。

9月首个周末北京二手房成交量是8月周末成交均值的2倍

7月24日中央政治局会议明确提出“适时调整优化房地产政策”。对于近期出台的下调首付比例、降低二套房贷利率下限以及下调存量首套房贷利率等政策，东方金诚分析师表示，这正是对中央政治局会议部署的进一步落实。8月31日两项通知的出台意味着四季度楼市有可能出现趋势性企稳向上过程，本轮房地产行业周期的上行拐点即将到来。与今年一季度的阶段性回暖不同，本轮政策内容触及购房者关心的两大核心问题——购房门槛和购房成本，对这两项内容的优化调整将显著带动刚需和改善型住房需求的释放并引导行业回归良性循环。

方正证券分析师曹柳龙表示，8月底政策密集出台，稳楼市决心坚定，政策已形成全方位组合拳，包括需求端认房不认贷、首付比例下限下调、存量房贷利率下调，供给端金融支持地产融资。金九银十楼市成交量回暖值得期待，房企融资进展有望提速，风险有望稳妥化解，继续看好地产板块行情表现。

一系列组合拳措施落地后，政策效果初步显现。据了解，政策落地后，北京、上海等城市看房量、成交量出现回升。中原地产数据显示，9月首个周末北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。

另外，根据易居研究院研究总监严跃进9月5日对上海新房市场进行的调研结果，周末两天看房量明显增加，甚至部分售楼处非常拥挤，市场意愿强烈。从签约情况看，部分项目比正常的上涨了400%的交易水平。

严跃进认为，政策取得了积极的效果，且后续市场良好发展态势会延续。其中，认房不认贷政策直接降低了购房首付成本，极大地降低了入市的门槛、提高了购房的能力。客户看房的意愿提高、交易的频率也加快。另外，近期京沪两地楼市复苏，对全国市场具有较好的带动作用。此外，“量升价稳、预期向好”是金九银十的重要特征，预计这波行情会持续，充分体现了各类购房政策积极到位、效果显现的导向，而市场情绪总体上也处于积极乐观态势。