“认房不认贷”政策落地近半月，市场端的效果如何？

“居民置业意愿、对房价的预期均有改善，一、二手房价格未大幅波动，市场成交数据恢复仍需时间。”中指研究院在最新的报告中，对今年8月底“认房不认贷”等政策出台之后房地产市场整体表现做出如此评价。

8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时将全国首套、二套商贷首付比例下限降至20%、30%，此后各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。根据中指研究院监测数据，9月1日-11日，全国已有超30省市发布楼市优化政策近40条。

具体来看，8月30日，广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，9月1日，北京、上海全面跟进执行，力度超预期。除了一线城市外，目前已有成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30城跟进落实“认房不认贷”政策。此外，近期南京、沈阳、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州已宣布取消限购，上海降低临港新片区人才购房门槛。

中指研究院的研究报告显示，整体来看，受前期政策力度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，新政对不同城市的影响差异较大，预计本次政策对京沪、广深、核心二线城市、普通二线城市、三四线城市的带动程度由强到弱。

而从新政落地至今的数据看，影响程度亦如上述所说，京沪有市场表现优于广深、优于核心二线城市等。

置业意愿方面，中指院在9月4日~6日进行了线上问卷调查，结果显示，新政后居民购房信心改善明显，其中北京、上海购房意愿强于上月的受访者占比提升超15个百分点，广州、深圳提升幅度相对较小，分别提升7、10个百分点。

居民对未来房价悲观预期有所改善，一线城市政策调整后，北京、上海房价上涨预期明显增加，分别上升5、4个百分点，而广州、深圳房价预期相对稳定，房价上涨预期变化不大。

价格水平方面，一线城市“认房不认贷”政策推动“卖一买一”置换链条转动，短期内二手房挂牌量出现增加，供求同步增加背景下，房价未出现大幅波动；对于新房市场来说，当下房企策略仍以快速出货为主，尚未出现明显涨价预期。

成交方面，总体来看个别城市政策效果初显，但市场销售数据恢复仍需时间。

根据中指数据，8月，市场情绪延续回落态势，重点城市新建商品住宅成交面积同比下降27%，环比下降0.6%，绝对规模为2016年以来同期最低水平。再这样的市场环境下，新政后，重点城市网签数据整体尚无明显好转，9月第二周，重点50城新房销售面积环比下降26.9%，同比下降24.6%。相比之下，上周北京、深圳、武汉销售略有好转，环比分别增长16.9%、3.8%、3.3%。

8月，重点城市二手房市场情绪较弱，各周二手房成交套数整体处于今年以来的较低水平，多城市“认房不认贷”落地后，上周重点城市二手房成交套数环比基本持平，在低基数下同比增长40.1%。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，全面执行首套房“认房不认贷”，直接利好两类人群，一类是外地有过贷款记录在本地无房家庭，一类是本地卖一买一的置换家庭。政策优化后，前期观望或积压的购房需求将得到快速释放，而对于“卖一买一”的购房者来说，考虑到此次一线城市是在较严格的限购条件下放松“认房不认贷”政策，加上换房需要一个过程，这部分需求进入市场仍需要一定时间。

从房企供应端来看，9月以来批准上市面积保持在低位，根据中指监测，政策落地后，上周重点15城商品住宅批准上市面积在低基数下环比增长56.0%，同比仍下降15.5%。对此，中指研究报告显示，“由于过去两年房企拿地开工规模大幅下降，重点城市新房供应节奏放缓，购房者可选择的优质项目不足或成为制约销售恢复的重要原因。”

“当前优化政策落地对全国市场的带动效果尚未明显显现，多项新政带动下，预计核心城市‘金九银十’市场可期，一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市。”对此，陈文静解释称，一线城市前期被政策压制的购房需求较多，政策优化后购房门槛大幅降低，需求入市将对市场形成更好支撑；一线城市人口规模、居民购买力等基本面更强，对住房需求的支撑度也更高；此外，一线城市房价预期渐稳，而普通二线及三四线城市房价下跌预期仍在，市场修复需要更长时间。

陈文静提及：当前居民加杠杆购房意愿远低于前几轮市场周期，因此，从政策趋势来看，核心城市仍有优化空间，例如，二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策。一线城市政策调整取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，优化限购政策。另外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向，如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%，广州、深圳或降至20%，同时京沪普宅认定标准已十年未做调整，存在优化空间。