提前还贷热潮，终于降温了！央行：预期得到实质性改善

今年三季度尤其是9月以来，全国迎来新一轮楼市政策大潮。据中指研究院监测数据，9月以来，全国已有超30省市优化楼市政策。9月初，一线城市全面执行首套“认房不认贷”，与此同时，取消限购正出现在越来越多的核心城市中。

每日经济新闻资料图

如何理解8月份金融数据背后的信号，9月13日中国人民银行有关部门负责人接受了《金融时报》记者采访。

“降低存量房地产利率，居民利息负担将有效减小。”该负责人谈及相关政策时告诉记者，目前提前还贷情况已经有所减少，预期得到实质性改善，这将有利于优化居民资产负债结构，增强消费能力和消费信心。

已有25省市“认房不认贷”

据上海证券报从诸葛数据研究中心获悉，截至9月12日，全国已有25个省市官宣执行“认房不认贷”政策，其中包括1个省级地域、4个一线城市、14个二线城市、6个三四线城市。具体城市为北京、上海、广州、深圳、武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆、江门、长沙、苏州、无锡、沈阳、杭州、宁德、韶关、清远、珠海、随州、大连、兰州、漳州以及安徽省。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，对市场而言，“认房不用认贷”有利于改善性需求的释放，也符合更好地满足改善性合理住房需求政策方针，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。

另据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月12日，全国近30城放松限购政策，其中，有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州10城全面取消限购政策，苏州、天津、长沙、杭州、武汉等近20城针对局部区域或群体或房源类型进行放松。

据界面新闻，针对存量房贷利率下调，国际评级机构穆迪发表评论指出，存量房贷利率下调将削弱中国银行业盈利能力，但提前还贷趋于稳定及新发放房贷的增长将抵消相关影响。

穆迪指出，存量房贷利率调整后提前还贷有望趋于稳定，这也将减轻相关影响。在利率下行和购房者信心不足之下，2022年下半年存量房贷提前还款加速，将偿还的住房抵押贷款本金再投资于收益率较低的资产时，银行净息差收窄。虽然存量房贷利率下调将导致银行净息差收窄，但同样也会削弱房主在房贷利率下调后提前还贷的动力，从而减轻其对银行净息差的负面影响。

多地二手房在售量猛增

青岛9小时新增3200套房源

据证券时报，深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至9月11日，深圳全市共有54966套有效在售二手房源，较上周增加1531套，在售二手房源数量持续增加，业主出售意愿明显增强。值得注意的是，上周正是深圳“认房不认贷”落地后的首周。成交量上，上周深圳二手房交易录得量810套，环比增长26.4%。

除了深圳，多个城市的二手房市场出现回暖“信号”的背后，在售量也明显增加。公开信息显示，上海“认房不认贷”落地后的首个周末，二手房新增挂牌量比平时周末增加65%。

9月11日，青岛楼市重磅发布全域取消限购和限售政策。新政首日，不少次新房开始上市，青岛二手房挂牌量大幅增加。8月28日，在贝壳青岛官方网站，青岛挂牌的二手房数量为104540套，9月11日10时左右，贝壳青岛二手房源显示为105813套，9月11日19时，挂牌量则达到了109012套，9个小时增加3200套房源。

另据诸葛数据研究中心监测资料显示，今年8月10个重点城市二手住宅挂牌量为161.76万套，环比上涨1.97%，同比上涨40.91%。进入8月，虽然成交情况略有好转，但是挂牌量仍然处于高位徘徊。而随着多城“认房不认贷”政策的落实，部分“卖一买一”想要享受宽松首付政策的业主挂牌意愿将会增强，尤其是一线城市，预计将会带动二手房挂牌量的增长。

据钱江晚报，不过也有一部分购房者则显得相对谨慎。“政策调整了，可房价和首付没变，门槛依旧很高。目前不会因为政策出炉就‘强行上车’，毕竟要考虑小孩上学成本之类的优先级，也不想因此降低生活品质。”对于90后的小梁来说，虽然月收入不低，但对于买新房还是斟酌再三，并不急于下手。

6城全面取消限购、限售

9月12日晚，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市自然资源和规划局、郑州市金融工作局、郑州市商务局四部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》，全面取消郑州市住房限购、限售政策，自9月12日文件发布之日起执行。

仅9月7日至12日6天时间里，就有大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州等6个二线城市全面取消了限购和限售政策，南京也取消了限购政策，苏州对120平方米及以上商品住房不再限购。

据福州晚报，“限购政策曾发挥过积极的作用，但当前‘从严限购’已经不能满足‘供求关系发生重大变化’的房地产市场稳定发展要求。”福州一家房地产分析机构的负责人表示。

业内认为，取消限购、降低购房门槛，意味着原本不具备资格的购房者重新获得入市资格，将会释放一批购房需求，提振交易活跃度，对去库存和拉动市场活力有着重要意义。取消限售，也将加快房屋在市场的流通力，同时对改善换房时间限制大幅度松绑，有利于改善需求的释放，提高市场活跃度。随着限购放开等政策继续落地，一、二线城市的销售均价有望在四季度环比止跌，商品房销售情况年内有望复苏，促进房地产市场健康发展。

据齐鲁壹点，针对当前的市场，多位房企营销人员表示，金九银十作为传统销售旺季，叠加新政组合拳刺激，预计各家楼盘活动以及客访量都将有提升，但市场分化的底层逻辑和客户竞争依旧存在。对楼市观望者尤其是刚需、刚改客群，四季度将是置业好时机。