楼市重磅！广州多区放开限购、增值税免税年限5改2，北上深会否跟进？

一线城市终于迎来住房限购政策优化。

9月20日，广州发布稳楼市新政，其中提出，调整住房限购政策实施区域范围，二手房增值税免征期“5年改2年”，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年等政策。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，此次广州放松限购政策，信号意义非常强。此前南京、武汉等二线城市都在全面放松限购政策，广州此次开始放松，意味着限购松绑开始进入到一线城市，说明当前政策的放松力度非常大。此次广州供需两端一揽子政策意在托底，稳定市场情绪，预计广州商品房市场年内有望从持续过快下滑逐渐转入到探底企稳的走势。

广州优化住房限购政策

9月20日，广州市发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。

通知称，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，分类精准施策，持续加大保障性住房建设和供给力度，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进广州市房地产市场平稳健康发展，坚决遏制投机炒作，根据广州市房地产市场实际情况，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：

一是优化住房限购和增值税免税年限。将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

同时，将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

二是加大保障性住房建设和供给。大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。提高公共租赁住房保障水平，完善户籍家庭公共租赁住房保障方式；支持各类市场主体积极参与，多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房；建立健全配售的保障性住房体系，稳慎有序开展规划建设。

广州商品房市场有望探底企稳

易居研究院研究总监严跃进认为，此次广州放松限购政策，信号意义非常强。限购政策的放松本身就是“认房不认贷”以后全国各地的一个重要趋势。此前南京、武汉等一些城市都在全面放松限购政策，这次广州开始放松，意味着限购政策从二三线城市放松开始进入到一线城市，说明当前政策的放松力度非常大。

对于广州此次稳楼市新政，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，《通知》一方面贯彻落实7月24日中央政治局会议关于“适应房地产供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。在新的形势下，不管是供求关系，房地产前景和房价预期，还是买房行为，都发生了重大变化，这不是周期性的变化，而是趋势性的变化。因此，过去长期过热时期，以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策，都不再适用了，都要退出了。

李宇嘉指出，广州此次政策坚持“有所为、有所不为”的导向，在需求端优化住房限购政策方面，对住房供应弹性小，就业集中、需求大的中心区四区坚持原有的限购政策，通勤便利、新广州人置业的次外围区白云、番禺靠近中心区且供应较少的部分区域仍坚持了原有的限购政策。旨在打造大湾区创业创新、宜居宜业平台的南沙，尽管近年来房地产市场下行很快，去年销售量下跌幅度非常大，库存周期也长，但依然坚持限购，去房地产依赖，为产业和人才集聚创造条件。

李宇嘉同时表示，广州此次二手房增值税免征期“5年改2年”，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年，旨在促进商品房流通和循环，更好地满足新市民、年轻人、外来人口扎根广州市的诉求。目前，各大城市住房需求转向改善型需求，广州市换房需求也比较突出，但同时，广州市外来人口规模大，数量超过1000万人，刚需规模也较大，呈现出刚需和改善齐头并进的态势。近期，广州二手房挂牌量快速上升，交易周期拉明显长，价格明显下跌，也导致预期开始悲观，反过来又导致市场下行。7-8月份，70个大中城市中，广州市二手住房价格指数跌幅居前。增值税免征期“5年改2年”的目的，就是为了降低交易环节成本，促进“卖一买一”的顺畅，既满足刚需、也疏通换房需求，确保刚需和改善、新房和二手住房的良性循环。

除了需求端的激励政策外，此次新政还提出加大保障性住房建设和供给。李宇嘉认为，广州新政基调依旧坚持“房住不炒”，“不以房地产作为短期刺激经济的手段”，供需两端同步发力，突出供给侧改革。在需求端释放潜力购买力的同时，以供给适应需求，以需求牵引供给，让供求保持稳定和平衡，避免行业和市场大起大落。

据合富研究院统计的数据显示，8月底“认房不认贷”等新政以来的三周，广州新房市场的成交量增长幅度分别为15%、6%、-6%。中指研究院调查的数据显示，新政之后，广州的购房意愿、价格上涨预期均不及北京和上海。

“综合以上来看，广州迫切需要发布新的政策以提振市场情绪，避免预期恶化和市场下行形成负反馈循环，缓解过快下行的局面，防止其对旧改、投资、消费等基本面形成明显拖累。”李宇嘉说，因此，此次一揽子政策更意在托底，稳定市场情绪，避免大幅下行，预计年内不足4个月时间，广州商品房市场有望从持续过快下滑逐渐转入到探底企稳的走势。

对于北京、上海、深圳等三个一线城市是否会跟进放松限购，中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示，广州此次限购放松很谨慎，其实只是针对外地户籍从5年社保或纳税改成了2年，而广州落户难度是4个一线城市里相对容易的。整体看，因为之前一线城市松绑“认房不认贷”，所以广州调整限购本身的影响不大，但对于市场的心理影响比较大，市场会期待北京、上海、深圳也松绑调整限购政策。目前看，全国限购政策最严格的是上海，针对外地户籍单身限购，但叠加落户难度看，北京和上海的限购政策影响是最大的，广州和深圳因为落户难度相对不大，所以放松限购的影响也不会太大，在广州后，深圳最有可能微调限购政策。