新政下的楼市黄金周：“银十”成色不足，比价和观望占主流

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道

由于返乡和出游成为人们的主要选择，中秋国庆黄金周并不是传统的楼市销售旺季。但在9月以来一系列宽松政策的加持下，今年中秋国庆假期的房地产市场，带有更多的风向标意义。

多家机构的数据显示，今年中秋国庆长假期间，热点城市的房地产供应量明显增加。开发商纷纷加推项目，并辅以优惠，试图借助政策热度尽快完成去化和回款。在二手房市场，挂牌量也普遍增加，不少房源下调了报价。

从销售情况看，一些项目取得了不错的业绩，开发商也纷纷以海报等形式进行宣传，通过“喜报”、“热销”等字眼制造热度，提高传播效果。

但在这背后，市场的成色并不如表面乐观。

一方面，网签数据存在滞后性，初步估算，长假期间的真实成交量不高。中原地产首席分析师张大伟就认为，由于返乡和旅游的人数较多，考虑买房的人数不足，大部分售楼处非常冷清，大部分城市的交易量有所下滑。中指研究院的统计显示，35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期及2019年假期下降两成左右。

另一方面，观望情绪仍在，市场分化严重。城市之间、项目之间都存在分化。除了部分有价格优势的项目，大部分项目的去化比例不及预期。看房者比买房者多是普遍现象，多位购房者向21世纪经济报道记者表示，在看房时不仅会“货比三家”，还会理性评估自己的长期还款能力。

房企抓紧“抢收”

外界对长假期间楼市的期待，是建立在8月末以来一系列政策组合拳基础上的。

2023年8月末，央行、金融监管总局分别推出“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调、差别化住房信贷等政策。9月以来，不少城市落地了上述政策的细化版本，并陆续松绑楼市“限购令”。9月20日，广州解除多个区域的限购政策，成为首个松绑“限购令”的一线城市。

为借助政策东风，开发商的推盘力度和优惠幅度也颇为给力。其中，不少企业在9月末就提前推盘。

以北京为例，9月26日，北京城建旗下的天坛府六期开盘，推出最后三栋商品住宅，共计300套房源。据介绍，项目开盘仅10分钟就销售275套，销售额73亿元。自2021年8月首次开盘以来，项目全盘累计销售319亿元，刷新北京住宅历史单盘销售金额新纪录。

9月末，中建智地旗下的北京国贤府项目也开放了售楼处。招商蛇口旗下的招商玺项目也于9月开始大力度推盘。

北京某央企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，公司希望在传统的“金九银十”期间快速销售，并实现回款，中秋国庆长假是重要节点。他表示，面对这个大长假，策划和销售团队都在项目一线，随时准备“抢收”。

实施了限购优化的广州，推盘力度更大。据广州中原研究发展部监测，2023年“十一”假期，广州一手住宅实际开盘／加推约2886套，较去年同期增加51%。其中，不少项目推出了“一口价”、“折上折”、“立减”等优惠措施。

重点二线城市中，除杭州存在大型赛事影响外，其余的推盘力度也普遍高于往年同期。中指研究院的统计显示，国庆假期期间，武汉市商品住宅合计成交1895套，日均成交237套，同比2022年和2021年国庆假期大幅增加251%、113%。

此外，苏州、南京、青岛、成都、西安等城市大幅推盘，部分项目的优惠力度也颇为可观。

二手房方面，多家机构的统计还显示，长假期间，热点城市的二手房挂牌量较假期前继续提升，部分业主下调挂牌价格，且议价空间在加大。

信心仍待恢复

虽然长假期间的客流量不及平日，但部分项目的销售情况仍然不错。招商蛇口北京公司相关负责人向21世纪经济报道表示，长假期间，公司旗下招商玺项目的来访量和认购量都十分可观，其中，长假后半段的来访量明显多于前半段。此外，项目的销售目标也轻松完成。

据了解，招商玺项目的定价约在8万元左右，低于市场预期的9万元。

从房企发布的信息来看，热销项目似乎并不少见。长假期间，不少房企发布销售海报，以“热销”、“劲销”、“捷报”、“喜报”等词汇宣传销售业绩。

比如，越秀地产广州区域发布的海报显示，黄金周期间，旗下项目累计到访量10826人次，累计成交1016套，成交金额超过40亿元。世纪金源发布的海报显示，旗下的西安曲江大明宫项目，“单日热销12套”。保利与大悦城共同开发的重庆天玺一号项目，双节成交额“突破1.2亿元”。

但若审视市场的全貌，今年国庆长假期间的楼市成交并不火爆。

根据中指研究院的数据，2023年国庆假期期间，35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期及2019年假期下降两成左右。

一线城市中，广州、上海成交量高于去年同期的日均成交量，北京、深圳则有所下降。二线城市中，除武汉、苏州、青岛外，其余均低于去年同期的日均交易量。

该机构表示，国庆假期期间，各地推盘积极性提升，企业加大项目优惠力度，项目到访量较节前有所增加。但在假期出游及市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般。

北京某资深房地产从业者向21世纪经济报道记者表示，开发商发布的热销海报，也往往带有“虚报”的成分。一方面，很多企业公布的销售规模为认购金额，尚未录入网签，后续存在退房、退订等变数；另一方面，企业有时会故意夸大销售规模，目的是增加传播声量，营造热销氛围，进一步为销售服务。

二手房交易量同样不甚乐观。根据58安居客研究院的统计，2023年国庆假期期间，全国百城二手房找房热度同比2022年下跌5.4%。其中，一线城市的回落幅度相对最大，为11.0%，二线城市的回落幅度为4.8%，三四线城市为5.4%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，长假期间，买房人普遍较为理性，“看的比买的多”是普遍现象，这也导致项目从来访转为下定的比例并不算高。究其原因，购房者普遍认为房价不会涨。

此外，“等政策式的需求延滞”开始出现，即购房者认为还会有更多的政策利好出现，于是选择继续观望。

针对长假期间的市场表现，受访者普遍认为，虽然门槛已有所降低，但购房者的信心仍未完全恢复，这也在影响市场的复苏进程。假期后的市场表现如何，才真正考验政策力度。房企人士则更为谨慎，认为上一轮政策利好撬动的市场需求，可能很快释放殆尽，企业需在抢收的同时，做好市场下滑的心理准备。

中指研究院表示，政策层面，考虑到目前市场恢复尚不明显，短期内核心城市供需两端支持政策或将继续发力，以助力市场加快恢复。若政策持续优化到位，同时随着置换改善需求逐渐入市，四季度核心城市市场有望企稳，而普通二线和三四线城市市场修复恐需更长时间。