上海楼市特写：买楼人气回升，房企态度谨慎盼“颗粒归仓”

“人好多啊。”10月6日下午1时许，刚走进上海嘉定区某项目销售中心，一名购房者的这句感叹就被淹没在了此起彼伏的讲话声里——四五组客户围着沙盘侧耳听销售人员大声讲解项目；洽谈区总有关于房价走势的讨论传来；样板房的每个房间里挤满了来访者，稍有一段空档，很快又被新一轮客户填满……

上个月才从华东其他城市项目来到上海的销售范凡已经连续加班了快一个月。“我们售楼处9月中旬刚开，不停地有客户来，一直到晚上十点之后都有。”范凡说，其他城市一个月的客流量可能都没有这里一天来的人多。

9月初，上海、北京两大一线城市正式跟进落地“认房不认贷”政策，许多购房者的首付压力和信贷成本都因此明显降低。这其中既包括“卖一买一”的置换客群，也包括外地有房、在沪无房的客户，如今均可按首套计。

国庆长假之前，上海还接连释放了两波供应，8月底、9月下旬，以批量供应的方式推出了两批次房源，共计55个项目、1.56万套，给购房者以充足的选择空间。

政策利好、临近轨交，板块内又断供许久，范凡所在的这个项目不仅聚集了地铁沿线的新上海人，亦汇集了周边的置换客户。蓄客至今，该项目本批次推出的300余套房源已吸引了超500组客户建档。“有些建档客户材料没补齐的，都没算在其中。”

近1.6倍的蓄客量，意味着该项目有较大的概率触发积分制。在整体市场热度有所回落的上海，这样的表现却只算差强人意。

同样在嘉定区的另一项目虽尚未开放样板房，但仍把握住假期的时间，以展厅争夺购房者的注意力。站在位于写字楼40层的展厅向外远眺，项目施工进展及其周边配套一览无余：开动的挖掘机、超大体量的商场、步行即达的地铁、畅通的公路。“您现在了解一下我们的配套，等样板房开放了就可以直接来看房了。”

进入续销阶段的项目在这个黄金周也在积极营销。在普陀区的一个改善项目上，直到晚上六点，鲍玮还在为客户熟练地介绍项目信息、看样板房。国庆期间每天都有超过百组客户前来看房，她的声音已经稍显沙哑，“国庆期间全员上班，明天才开始排轮休。”

傅梅所在的中高端改善项目单价在8万元以上，假期每天都能迎来七八十组客户，这较早前有大概四倍的增长。接近晚上6时，售楼处里的五个洽谈席位还坐满了来访客户。对如今大量的来访，傅梅抱着越来越理性的态度。在她看来，这些只是有意向要购房的，并不一定会在这个项目上买，“还是要等到交资料、准备来认筹了，才能算是准客户。”

在这轮周期中历经多次起伏，房企内部开始以更审慎的态度看待市场恢复，“颗粒归仓，毕竟这周行情火热，谁知道下周会怎么发展”。上述大概率将触发积分的嘉定项目，仍在其他楼盘外安排了拓客人员。

市场变化不断，供应也相对充足，购房者得以多重对比，其最终选择也变得越发难以把握。回国至今，周晓交满五年社保，刚具备买房资格，近期实地走访了多个项目，了解其周边配套、居住环境等信息，认真总结对比了个项目优缺点。“我自己也很迷茫，价格高低各有道理，就看是否愿意为这些没有不利因素的地方付出溢价了。”

观望的情绪在二手房市场体现得更加明显。“这个假期没有什么反应，和我们预期比是很不理想。”沪上某连锁中介内部人士坦言，“看房的客户是有，但成交还不明显。”据上海中原地产统计，国庆期间，二手房市场的来客、来访较平时双休日出现明显下滑。

上述中介内部人士提及，当前观望的客户比之前有所减少，不过抱着捡漏心态的客户还是很多，而很多业主对政策比较看好，有些业主也存在观望情绪，等着卖高价。上海中原地产市场分析师卢文曦也认为，在二手房价格没有跌到位的情况下，促成交易并不容易，而且目前房价上涨预期不足，客户并不急着入市。

对于上海这样的热点城市，二手房、新房的置换链条环环紧扣，凑出足够的首付或腾出购房资格，往往伴随着出售手中已有的房产。不少业内人士曾提及，在“认房不认贷”政策出台后，已有一波需求释放成交，近来有所降温，其原因之一便是二手房市场的焦灼拉长了购房周期。

尽管市场后续走向仍待时间给出答案，但长假期间，上海整体的楼市表现仍可圈可点。

二手房方面，上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，在“认房不认贷”利好政策刺激下，9月份市场信心回升，成交量出现修复，共成交1.53万套，重回荣枯线水平之上。换房周期拉长，在成交表现上会反应为逐步释放的过程，预计将体现在四季度的成交上。

在新房上，成交、认购均有亮眼表现。机构统计数据显示，假期新房成交面积10.33万平方米，热点楼盘支撑起当期销售，其中青浦区华发蟠龙四季项目成交403套；徐汇区汇樾庭的440套房源获得1430组客户认购，认购率超300%；嘉定区理想之地的385套房源也获得了超980组客户认购，认购率达250%。

卢文曦对新房市场也抱着较为乐观的预判。目前上海的第九批房源已公布，为后续成交做足铺垫，当前有10个项目进入认筹状态，并有3个楼盘已经触发积分，说明市场还有潜力可挖。