深圳甲级写字楼现“骨折价”：供应加大、存量破千万平米，有项目约5折出售

巨量供应压顶，深圳多数写字楼业主不得不降租、降价应对。

10月11日，第一太平戴维斯发布2023年第三季度深圳房地产市场报告。报告称，深圳甲级写字楼供应压力加剧市场竞争，料将迫使业主方做出更大的租金让步以换取稳定的入驻率。

深圳不断崛起的写字楼，时代周报记者摄

来自第一太平戴维斯的数据显示，今年第三季度，深圳甲级写字楼市场新增5个项目，供应面积约27.7万平方米。截至9月末，深圳甲级写字楼总存量环比增长2.7%至1071.9万平方米。“这一存量在华南首屈一指。”第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示。

甲级写字楼存量持续走高，既有供应增加影响，也因需求端表现疲软。

谢靖宇介绍，今年第三季度，深圳多数甲级写字楼项目问询量、带看量有所增长，市场活跃度略有回温，叠加新入市项目已有部分预租去化，季内净吸纳量升至6.7万平方米，成交主力来自信息技术、金融、零售及贸易等行业。其中，东亚银行承租宝能中心3000平方米写字楼。

“尽管如此，鉴于租户仍普遍执行严格的成本控制策略，市场整体扩张需求表现仍较为疲软，加之大规模新增供应的结构性影响，截至今年第三季度末深圳甲级写字楼空置率环比上升1.3个百分点至28.3%。”谢靖宇表示。

今年第四季度，深圳将有6个甲级写字楼项目入市，新增供应约32.9万平方米，将总存量推高9.9%至1104.8万平方米。第一太平戴维斯称，这一增长态势仍将持续，预计到2027年末深圳甲级写字楼总存量将达到1392.7万平方米。

谢靖宇分析认为，鉴于新增供应规模持续处于高位，叠加市场整体需求偏弱，至今年年底，深圳甲级写字楼空置率大概率突破30%，明年继续走高至35%。

大量供应加剧市场竞争，降租、降价成为出路。

截至今年第三季度末，深圳甲级写字楼平均租金降至168.9元/平方米/月，租金指数环比下降3.1%，同比下降5.1%，环同比降幅分别扩大2.0个百分点、2.2个百分点。其中，罗湖租金降幅明显，平均租金约150.5元/平方米/月，租金指数环比下降3.7%，同比下降11.2%。

租赁市场表现欠佳，投资者信心及业主价格预期均维持低位。

截至今年第三季度末，深圳二手甲级写字楼散售均价约38532元/平方米，价格指数环比下降1.3%，同比下降5.0%。

各主要子市场二手甲级写字楼价格指数均录得明显下跌。其中，福田中心区、后海、罗湖的均价分别约为40007元/平方米、37558元/平方米、28333元/平方米，价格指数同比分别下降5.0%、7.2%、6.5%。值得一提的是，车公庙片区表现突出，二手甲级写字楼均价约47175元/平方米，价格指数同比增长1.0%。

市场预期不足，写字楼“骨折价”出售成为常态。

从事写字楼租售业务的张明凯告诉时代周报记者，从核心区域科技园、前海、福田CBD到次核心区域罗湖、宝安，“五折卖楼”比比皆是。

前海一央企开发写字楼，原备案价约8.5万元/平方米，一清盘房源折后单价约5.8万元/平方米；宝安核心区域一写字楼5折左右出售，备案价约6万元/平方米，现售价低至3.2万元/平方米。

“相对来说，写字楼的价格管控没那么严厉，定价的自主度比较高。”张明凯表示。

二手业主同样难顶压力。

后海一甲级写字楼急售单位报价约3.8万元/平方米。代理销售该物业的经纪人称，该写字楼在市场高峰期的售价曾到达5.8万元/平方米，“这几年受到大环境影响，才会有急卖的业主放低价格出售。”

即便大幅降价，写字楼的去化仍然困难。

“很多项目从刚封顶卖到二手物业入市都没卖完，一个项目持销五六年很正常。” 张明凯说。