重磅政策为何未提振房企9月销售？一线调研人员亲述背后实情

①“除数据存在滞后性外，市场也未预料到9月政策效果的持续性会这么短。”

②“为什么房企销售起不来？对此可以再问这个一个问题，为什么同一市场的部分项目，价格因何突然便宜了。”

虽然9月轮番出台楼市重磅政策，但从当前部分TOP10房企已披露的9月销售数据来看，对其业绩的提振效果并不明显。

据财联社记者统计，目前TOP10企业中，保利、万科、中海、华润置地、招商蛇口、金地等优质龙头房企均已披露9月单月销售数据，但除中海，其余几家房企单月销售额同比均出现下降。

具体来看，9月中国海外连同附属、合营及联营公司的合约物业销售金额约280.71亿元，按年上升23%；同时，保利、万科、华润、招商、金地9月单月销售额分别为360.22亿元、320.1亿元、183.2亿元、202.43亿元、131亿元，同比分别减少6.18%、7.83%、4.4%、42.24%、42.27%。

对于上述房企9月的销售情况，一位就职于某大型央企的资深房地产研究人员向记者表示，基于其长期深度调研一线市场了解到的情况，当前楼市销售的情况并不意外。

新盘为何越卖越便宜？

事实上，今年以来，除三月楼市出现短暂的小阳春外，其余月份楼市销售一直较为平淡，为提振楼市，多部门此后轮番出台了多项扶持政策。尤其在9月，一线城市相继实施了“认房不认贷”政策，市场预期开始提升。

不过，连续出台扶持政策的9月，为何多数龙头房企单月的销售业绩仍不及去年？

中原地产首席分析师张大伟表示，一方面，销售数据存在滞后性，当前房企公布的销售数据，不足以完全代表当月真实的销售数据；其次，本轮政策放松核心是一线城市的“认房不认贷”，而一线城市二手房销售占比较大，对新房的影响也有滞后性。

张大伟认为，“除数据存在滞后性外，市场也未预料到9月政策效果的持续性会这么短。”

具体到各城市，政策效果低于预期的情况也有所体现。以深圳为例，据乐有家研究中心数据，今年国庆节期间深圳二手房日均看房量比2022年国庆日均增加10%，较9月增加18%。但实际转化效果一般，国庆期间乐有家门店日均成交量较9月日均减少3%，与2019年国庆日均量相比更是减少40%，市场后劲不足。

“国庆期间，深圳部分热门楼盘售楼处现场看房人流量相较平时有所增加，但实际转化效果并不理想，新房市场在国庆节期间成交一般。”乐有家研究中心称。

在与上述资深研究人员交流中，该位研究人员告诉记者，当前低价新盘入市，对市场所形成的冲击，正在影响购房者对市场的预期。

“部分城市让利，此前将地块以较低的价格出售给开发商，这类项目上市后往往比周边新盘要便宜，价差大的可能在20%以上，小的可能也有2%，对现有在售新房的价格造成一定冲击，并可能对现有新房价格形成进一步压力。”该位研究人员称。

上述研究人员进一步指出，“低价新盘的入市，对价格体系的冲击，某种程度形成了一个价格螺旋，引发价格不断向下调整。为什么房企销售起不来？对此可以再问这个一个问题，为什么同一市场的部分项目，价格因何突然便宜了。”

“在销售减少背景下，开发商会相应减少供应量，表面看开发商的存货增多，事实上其中难以成交的供应会随之增多。”上述研究人员补充称。

上述研究人员进一步指出，购房者预期改变之后，当前一手房供应量在下降的情况下，为何销售反而变得更难了？

“因为二手房挂牌数量还在增加，而且有不少是主动降价出售，一些市场供过于求的局面会越来越严峻。虽然一手房供应少了，但是二手房挂牌量增加之后，市场上的总供给是增多的。”上述研究人员说。

地方希望房企多拿地

在9月销售业绩低于市场预期情况下，保利、万科、中海、华润置地、招商蛇口、金地等房企前9个月整体销售业绩增幅情况，各有所不同。其中，作为优质龙头房企代表的万科，今年前9个月合同销售金额2806.1亿元，同比减少10.82%；金地前9个月累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%。

在整体销售仍较为平淡的当下，房企的投资也仍趋于谨慎，这对上下游产生了相关影响。

据克而瑞数据，9月份全国300城经营性土地总成交面积约4950万平方米，同比下降43%，降幅较上月有所扩大，环比8月下跌约二成。

其中，一线城市9月共成交土地111万平方米，环比下降59%；成交金额205亿元，环比下降64%；与去年同期相比，成交建筑面积和成交金额降幅均超八成。

二线城市9月的土地成交规模同环比均出现下降，成交建筑面积688万平方米，环比降64%；同比下降76%。三四线城市9月土地总成交建筑面积4152万平方米，环比下降28%，同比降46%。

上述研究人员透露，以往部分地方财政收入的一半以上来自于土地出让金及房地产产生的相关税费，但目前地方的土地收入很不乐观。

“某西南区域的一个地级市，原先土地收入高的时候达千亿元，但今年上半年我去调研，当地相关负责人告诉我，除城投拿的那部分土地，其所在城市土地收入只有八十亿元的样子，不到以往的十分之一。另外，某中部省会城市，我9月份过去的时候，相关负责人透露，所在城市土地收入仅175亿元左右，仅是往年的十分之一。”上述研究人员称。

上述研究人员进一步表示，房企减少投资，实属无奈之举。

“我们去调研的时候，多个地方城市非常希望我们去拿地，部分地方城市甚至抱怨，我们为什么只关注好城市的核心地段，能否也支持一下他们？但我们要对股东负责，对国有资产负责，所以只能按我们的商业逻辑去做投资，从这个角度而言，这对部分城市来说是挺残酷的。”上述研究人员称。

此外，在投资减少情况下，上述研究人员透露，据其了解的情况，今年以来金融机构的贷款量也有所减少，当前部分房企寻求债务展期情况下，金融机构为避免坏账，也不得不同意房企的债务展期的安排。