越南的房地产困境：还能恶化到什么程度？

路透社10月26日报道，尽管溢出风险有限，但由于政府措施不合时宜引发信贷紧缩，越南房地产行业经历了艰难的一年，开发商未能支付债务利息。

越南主要投资者Dragon Capital表示，该板块是上个月胡志明市证券交易所表现最差的板块，当月下跌近 16%。

这结束了开发商股票两年来的动荡，去年这种动荡蔓延至公司债券，打击了项目开发，并留下了高端房地产的幽灵区块。

哪些开发商遇到了麻烦？

越南房地产市场正面临严重的问题，而这些问题正在对国内经济和金融系统造成影响。其中，最大的上市开发商No Va Land的股价在一年内下跌了80%以上，主要原因是未能按期支付国内外债券的利息，导致与一些国际债权人陷入僵局。另一家主要开发商Vinhomes的股价今年已下跌13%。

一些非上市公司，如越南南部主要开发商Hung Thinh Corp和Van Thinh Phat，也遭遇了违约问题。

不仅如此，一些开发项目也受到了冲击。太阳集团位于富国岛南部的项目“地中海小镇”遭受了建筑空置和内部未完成的问题，而河内的另一家开发商阳光集团建造的闪亮塔楼两侧也是未完成的高层建筑的骨架已空无一人。

房地产市场面临着压力，因为在今年和明年，将有约60亿美元的房地产债券到期，几乎是2022年的三倍。

溢出风险的可能性有多大？

9月，亚洲开发银行警告称，尽管问题债券仅占银行信贷总额的一小部分，但公司债券和房地产市场的违规行为可能会对银行业产生溢出效应。

标准普尔全球公司的吉恩·泽维尔表示，虽然不存在大规模蔓延的风险，但关键消费领域的放缓以及对与房地产密切相关的领域的负面影响可能存在。

哪些银行面临的风险最大？

标准普尔全球表示，银行体系对房地产行业的敞口约占总贷款的 25%，主要为抵押贷款，但由于就业强劲，抵押贷款并不被视为有风险。

而公司债券持有量约占银行贷款总额的3%，估计其中三分之一到一半与房地产有关。风险敞口最大的银行包括东南亚银行、海事银行、亚洲商业银行、越南繁荣银行和Sacombank。

这场动荡的起因可以追溯到越南当局在去年底强化了长期反腐运动。分析人士认为，2022年10月，万盛发控股集团董事长张美兰因财务欺诈被捕，被视为信心下降的转折点。此后，市场冻结导致当局不得不暂停对公司债券透明度和私募发行的更严格规定。这导致债券发行停止，银行贷款减少，政府多次敦促银行增加信贷。

越南的房地产市场仍在经历挑战，这需要更加严谨的监管和发展策略来稳定市场。