北京楼市大消息！公积金“认房不认商贷”

继9月1日执行“认房不认贷”新政后，北京住房公积金贷款政策也进行了优化。

10月31日，北京住房公积金管理中心发布通知，优化公积金贷款住房套数认定标准，借款申请人在北京无住房且全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策。

北京住房公积金管理中心表示，此次公积金贷款政策调整后，公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况。

这意味着，11月1日起，在北京市无住房的公积金缴存职工家庭，就算有过商业贷款记录，只要无公积金贷款记录，就可执行首套住房公积金贷款政策。

业内人士认为，公积金贷款政策宽松，有利于降低部分购房者的购房成本。但公积金政策影响最大的是贷款上限，首套房标准的认定影响人数相对较小。市场需要出台更多的宽松政策，包括首套房贷利率加点取消、限购政策微调等是市场主要关注的政策。

北京公积金“认房不认商贷”

10月31日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。

其中明确了首套住房认定标准，即借款申请人在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策。

二套住房认定标准为：借款申请人在北京市有1套住房的；或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的；或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录的，执行二套住房公积金贷款政策。

通知还明确了不予公积金贷款情形：借款申请人在北京市有2套及以上住房的或全国范围内已使用过2次公积金贷款的，不予公积金贷款。

本通知自2023年11月1日起施行。

北京住房公积金管理中心表示，此次政策，在满足居民刚性住房需求下，支持改善性住房需求，保持住房公积金的政策性和互助性，从认本地房、认全国公积金贷款记录入手，优化住房套数认定标准。

北京住房公积金管理中心称，此次公积金贷款政策调整后，公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况。如借款申请人在北京市无房且在全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策；如借款申请人在北京市有1套住房的，或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的，或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录，住房记录与公积金贷款记录不论是否为同一套的，执行二套住房公积金贷款政策；如借款申请人在北京市有2套及以上住房，或已使用过2次公积金贷款的，不予公积金贷款。

住房套数认定标准见下表：

北京住房公积金管理中心提醒，按照现行政策，一是借款申请人在申请公积金贷款时，全国范围内不能有未还清的公积金贷款；二是对于离婚一年内的借款申请人按原政策执行差别化住房信贷政策，即离婚未满一年申请公积金贷款的，按二套住房贷款政策执行。

有效降低购房者置业成本

中原地产首席分析师张大伟认为，北京9月1日开始，商业贷款已经执行了“认房不认贷”，但公积金一直执行之前的标准，导致很多购房者混合贷款难度很大。最近上海等城市公积金贷款的套数认定标准相继调整，执行“认房不认贷”。所以市场对北京也微调政策有预期和需求。

张大伟指出，此次北京公积金政策是家庭名下在京无住房、在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为首套住房公积金贷款。相比商贷政策相对严一点。公积金贷款的认定标准从过去的“认房又认贷”，调整为认本地房、认全国公积金贷款记录。之前公积金贷款首套房贷，申请家庭必须是在北京无住房，而且无房贷记录才行。公积金贷款政策宽松，有利于降低部分购房者的购房成本。

中指研究院市场研究总监陈文静也认为，当前北京公积金贷款首套利率为3.1%，二套利率为3.575%，公积金首套房贷最高额度为120万元，二套最高贷款额度仅有60万元，本次北京公积金政策的调整有利于无房且未使用过公积金贷款的购房者，可以享受较低的公积金贷款利率、更低的首付比例以及较高的贷款额度，将有效降低购房者置业成本，减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪。

陈文静说，假设公积金贷款60万元、还款期限为25年，在二套房贷利率下，总利息约30.8万元，月均还款约3028元。被认定为首套房贷后，总利息约26.3万元，月均还款约2877元，总利息减少约4.5万元，每月还款约减少151元。

不过，陈文静认为，本次政策调整利好人群相对有限，无房且在全国范围内使用过公积金贷款的人群，购房时仍然被认定为二套；在全国范围内已使用过2次及以上公积金贷款的，不予公积金贷款，由此可见本次政策整体力度偏弱。

张大伟也认为，不论是首套还是二套，相比现在北京动辄500万元以上的房价，普通购房者很难单独使用公积金就能购房，所以公积金实际对于购房者来说，基本都需要和商贷混合使用。公积金政策影响最大的是贷款上限，首套房标准的认定影响人数相对较小。整体看，当下北京在“认房不认贷”政策后，出现了短暂的市场上涨，但进入10月整体市场降温明显，这种情况下，需要出台更多的政策，其中包括首套房贷利率加点取消、限购政策微调等是市场主要关注的政策。

自9月1日北京执行“认房不认贷”政策后，第一周效果较为明显，北京楼市出现了一周成交高峰，9月下旬，北京楼市成交开始冲高回落，政策效应在逐步减弱。中原地产研究院统计数据显示，9月北京二手房住宅网签14261套，环比增长30.1%。中指研究院的数据显示，10月1-30日，北京成交二手住宅9910套，同比下降3.9%，较9月下降30.5%，政策效果持续性不足。

在陈文静看来，当前北京房地产市场调整压力渐显，政策有望围绕稳定房价预期、激活置换链条、降低合理住房需求购房门槛等方面展开，预计将按照因区施策原则，优化限购政策，同时或对普宅认定标准、房贷利率等进行调整。若政策能及时跟进调整，北京房地产市场或进一步修复。