58.4万套！全国法拍房数量大增，成交率却在下滑，怎么回事？

某挂拍房源小区 来源：阿里法拍

在平淡的楼市交易期，法拍房开始逐渐走出独立行情。

“挺忙的，每个月都成交不错，法拍房这一两个月的参与人数明显多起来了。”近日，鼎泓易拍资深法拍经理曾小路表示。

另据中指研究院发布的2023年三季度全国法拍市场监测报告，前三季度各物业类型法拍房挂拍量58.4万套，创新高，较上年同期增长32.7%。

据机构统计，今年前三季度，与法拍房挂牌量同向增加的还有法拍房成交绝对总量，较上一年也实现了增长，不过这一增长量主要集中在头部省市地区。虽然绝对总量实现了上涨，但法拍房成交率不增反降。

挂拍量创新高‍‍‍‍‍‍‍‍

根据中指法拍公布的报告，截至2023年9月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源58.4万套，相比2022年前三季度的44.1万套增长了32.3%，法拍房市场供给端升温显著，绝对量大幅增加14.2万套。

从挂拍物业类型来看，住宅、商业为法拍房主流，二者合计占总拍卖套数超过70%。其中，住宅2022年前三季度共挂拍20.6万套，占总体46.7%；2023年前三季度仅住宅类房源挂拍量28.4万套，占总体48.6%，住宅挂牌量占比较上一年明显增长。

从全国范围来看，法拍房整体成交率处在较低水平。上一年法拍房限购政策全面执行，一定程度导致法拍房成交率下滑。据中指院数据，2023年1-9月共成交10.9万套，按套计算成交率18.6%，较上一年小幅下滑2.8个百分点。

可供对比的数据是，2022年1-9月挂拍44.1万套，成交9.5万套，总成交金额2222.7亿元，按套数计算成交率为21.4%。

具体到各城市法拍住宅房源挂拍量、成交量来看，法拍房挂牌交易主要集中于高能级城市，且住宅法拍房成交显著增涨。

“相对于工业类不动产而言，住宅和商业不动产产权更为清晰，税费也比较好计算，同时市场受众面更广。”曾小路分析认为，“这两年，不良资产的处置流程逐步健全和完善，以往需要两三年才能处置的资产，现在可以很快就在拍卖市场流通出去，间接吸引了不少参与方。”

据中指院数据，2023年前三季度，法拍房挂拍量、成交量整体上涨，其中各类法拍房源成交量接近10.9万套，住宅共成交7.29万套，占成交总量77.1%，成交总金额1128.5亿元，占成交总金额50.4%，法拍住宅项目占有量进一步提升。

虽然挂牌量、成交量有所上升，但市场似乎并不如楼市最鼎盛时热闹。曾小路观察介绍称，“以今年深圳法拍市场为例，从业人员激增，但整体竞价激烈程度和参与人数，主观感觉是没以往热闹的，一方面是当前楼市整体比较冷淡，此外法拍房信息逐步公开透明化后，反而大家不怎么猎奇了。”

值得注意的是，虽然今年前三季度法拍房的成交总量较上一年增涨显著，但成交率不增反降。

据中指院数据，2023年前三季度整体成交率为18.6%，较上一年小幅下滑2.8个百分点；其中住宅类法拍房成交率为25.7%，土地类法拍成交率最高26.8%，而商业类法拍房成交率仅为12%。而去年同期，住宅类法拍房成交率为30.5%，土地类法拍成交率达到37.2%，商业类法拍房源成交率为12.9%。

中指研究院高级分析师张晓飞认为，整体成交增长基于挂拍量增加，2023年前三季度，基于法拍挂拍数量增加，广东、江苏、四川、浙江等多个省份法拍房成交绝对量较上一年明显增加，但成交率均出现不同程度下滑，整体来看，法拍房绝对成交量呈增长趋势。

有房源二拍价高于一拍价成交 ‍‍‍

折价率方面，据中指院数据，2023年1-9月，法拍项目整体成交折价率为76.9%，较上一年79.4%折价率略有下行。

不过，也有个别房源二拍成交价格高过一拍成交价格，且在法拍市场并非个例。

“在市场冷淡或者选择多的时候，习惯性忽略一拍。”有参与过房源竞拍的人士向《每日经济新闻》记者介绍称，“法拍房有个惯例，很多人习惯性等二拍，因为觉得一拍就是市场评估价的8折，折扣一般。等到二拍价格再降低时，市场才会关注到被拍房源的种种优势。”

对于法拍房参拍中的注意事项，曾小路强调了不动产税费计算等，尤其是商业和工业类，税种复杂多样，同时税费计算方式在不同的地区、不同的产权下，又各有不同，有部分商业工业类不动产，税费高达成交价的60%以上。

不良资产行业资深专家赵晓安则表示，法拍过程会涉及标的物的占用，纠纷、税费、欠费，沟通的部门会涉及法院、房管局、原业主方、物业方、占用方、律师等等，相对复杂，建议邀请专业人士进行尽调并协助处理，切勿盲目参拍，以免导致大额损失。