美国8月重要房价指数再创新高，连涨七个月，但高利率或抑制未来涨势

数据显示，美国8月标准普尔凯斯席勒全国房价指数经季调后创下历史新高，已连续第七个月上涨，8月环比上涨0.9%，同比增幅则高达2.57%。分析认为，库存吃紧是推高房价的主要原因，但由于库存紧缺未来可能缓解，美国房价增速可能放缓，甚至可能出现负增长。

数据显示，美国8月标准普尔凯斯席勒全国房价指数经季调后创下历史新高，已连续第七个月上涨，8月环比上涨0.9%，同比增幅则高达2.57%。

同时，标准普尔凯斯席勒20城房价指数8月环比上涨1.01%，高于预期的0.8%，连续第六个月上涨。这也导致20城房价指数8月同比增长2.16%，创下今年1月以来新高。

其中，芝加哥、纽约、底特律的房价分别同比大涨5.0%、4.9%和4.8%，亚特兰大、波士顿等多个大城市房价创下历史纪录，供应紧缺是推升房价的主要原因。相比之下，拉斯维加斯、凤凰城和旧金山的房价则同比下跌4.9%、3.9%和2.5%。

美国联邦住房金融局也于同日公布数据显示，美国8月房价环比上涨0.6%，同比则上涨5.6%。其中，美东大西洋中部的房价涨幅最大。

分析认为，目前房贷利率较高，让许多潜在买家望而却步，限制了房屋成交数量，而且房主也不希望放弃较低的房贷利率、将房屋上市出售。因此，房屋库存吃紧是推升房价的主要原因。

分析师表示，今年房贷利率大涨的确压制了房产购买需求，但多年的低利率环境，似乎对房屋供应的压制更为严重。如果房屋供给无法增加，或出现其他重大事件，房价波动不会太大。

数据显示，房产交易数量下滑导致美国房价今年以来增长5.8%，增幅远超过去30年全年增长率的中位数。而与去年同期相比，全美房价8月上涨2.6%，增幅高于7月同比的1%。

不过，根据Redfin的数据，房屋库存紧张的问题近期似乎有轻微缓解。在截至10月22日的四周时间内，新上市房屋数量同比增长0.3%，为2022年7月以来首次增长。而房贷利率8月以来一直上涨，30年期房贷利率目前已经接近8%，买家也在房贷利率继续攀升前竞相出手。分析师表示，高房贷利率和季节趋势将导致未来房价环比涨幅缩小，冬季甚至可能出现下滑。

财经博客ZeroHedge也持同样观点，认为目前房贷利率一直增加，房屋库存已经降无可降，买家对高房价望而却步，卖方则不愿放弃已经到手的低利率，双方处于僵持状态，预计未来20城房价指数将出现同比负增长。

Capital Economics分析师则表示，美国房价8月大涨说明成屋供应极端短缺，这一影响超出了房贷利率过高，认为在今年余下时间里，房价涨幅将放缓，因为房贷利率已经接近%，但因为库存仍然短缺，因此不能期待房价未来会出现下跌。

此外，8月的美国全国房地产经纪人协会公布的房屋可负担指数已经从上月的93.9降至91.7，创下1989年以来最低纪录，去年同期该指数高达110.5。该指数衡量的是普通家庭是否有能力用最多25%的年收入支付房价中位数20%的首付款，若该指数低于100，意味着普通家庭无法负担中位价格的房屋。