四区取消新房限价！杭州土拍恢复“价高者得”后会诞生新地王吗？

核心二线热点城市杭州在新一轮土地挂牌中，取消了土地限价“禁令”。

11月9日，杭州发布第13批次宅地挂牌出让公告，其中提到，本次挂牌出让宗地实行自由竞价，按照价高者得的原则确定竞得人。

本次杭州共推出10宗地块，总出让面积约45.74万平方米，总建筑面积101.3万平方米，总起价约128.7亿元，将于12月12日挂牌出让。

分析人士认为，此次杭州恢复“价高者得”的竞价方式，位置及资源禀赋不错的优质地块，不排除会诞生“新地王”。

值得关注的是，在放开了土地限价的同时，杭州部分区域还取消了新房价格限制。

据悉，此次杭州取消了富阳、临安、临平、钱塘四个区域的新房限价，但上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价仍保持不变。

“从本次已公布的情况看，杭州土拍限价完全放开了，但新房限价调整主要在外围区域，主城四区以及萧山、余杭依旧限房价。这些主城区中的热门板块项目去化速度普遍较快，且项目热销与限价政策带来的一二手房倒挂有强关联性，若放开新房限价将对市场流速造成影响，有一定潜在风险。”中指研究院华东大区常务副总高院生表示。

其进一步表示，富阳、临安、临平、钱塘等放开新房限价后，这些区域的价格将回归市场逻辑，房企在开发项目时也能够更灵活制定价格。

就杭州土拍取消限价后，如果土地价格上扬，对新房价格预期是否会形成影响，高院生表示，目前杭州核心区还是采取限价措施，而放开限价的外围区域库存量较大，因此，即使部分土地价格上扬，也很难形成房价上涨预期。“虽然优质地块可能会有溢价，但涨幅很大的可能性不高，因为房企也要考虑成本。”

随着杭州取消土地限价，目前已发布新挂牌宅地公告的22城中，仅剩北京、上海及郑州的部分地块，还未取消土地限价。

据媒体报道，9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

根据中指研究院数据，全国22个集中供地城市中，已有19个城市已相继发布新挂牌宅地公告，其中，成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳等16城不再设置地价上限，郑州部分城区依然限制了地价，北京、上海仍维持地价、房价“双限”。

“一线城市中，今年以来北京、上海、深圳多宗地块竞拍至土地最高限价，土拍热度整体较为稳定，短期地价上限取消的预期较小。”中指研究院分析师孟新增表示。

目前，济南、合肥、厦门等城市，已经举行了取消土地限价后的首次土拍。从成交情况来看，取消土拍限价后，房企恢复了土拍自由竞价机制，热点地块热度确实有所升高、竞争激烈，但对其它区域地块带动作用有限，影响不大。

其中，合肥调整土拍规则后，首次挂牌出让5宗地块中，滨湖金融板块05号地块引来多家房企激烈争抢，并成为合肥目前单价最高的地块。

济南在取消土地限价后的首次土拍中，地块冷热差异较为明显，有两宗地块竞争激烈，竞拍轮次超200轮，其中一宗还创下2018年以来济南土地市场竞价轮次最高记录。不过，上述2宗地块受到热捧的同时，还有7宗地块是以底价成交。

“从已经落地‘价高者得’土拍模式城市表现来看，供求关系较好城市的核心区土地市场，热度已经开始回温。比如合肥最近一轮土拍，滨湖区的地块热度明显高于其他区域，且出现溢价率普遍提升的情况。”镜鉴咨询创始人张宏伟称。

其进一步表示，总体来看，当下即使是核心一二线城市，土拍市场仍然是分化的，对于非核心区的地块，仍然是低溢价率成交，甚至可能出现流拍。