实探新政后的广州楼市：二手房放盘量显著增加，买家议价空间更大

从官宣“认房不认贷”再到“920新政”放松限购，广州楼市在这些利好政策刺激下交出了一份较为亮眼的“金九银十”成绩单，由政策放松带来的刺激效应能持续多久？

从成交量来看，广州新房和二手房市场成交量均明显回升。广州中原研究发展部统计显示，10月广州新房成交量超6500宗，环比上升43%，比去年同期成交上升23%，创近5个月以来新高。二手房方面，10月成交量达9361宗，市场活跃度有明显提高。值得一提的是，受取消限购等政策的影响，市场数据显示，番禺区楼市成交数据尤为亮眼。10月番禺的一手住宅网签套数达1707套，在广州全市总成交套数之中的占比超过四分之一。

11月初，广州越秀东山口片区的老旧小区。吴家明/摄

“这边还是限购区域，较新的二手房小区价格大概在每平方米50000元左右，但可以再谈。”在广州白云区飞翔公园附近，房产中介陈经理告诉记者，“新政后，二手房放盘量显著增加，放盘量增加意味着可选择的机会更多，对买家而言议价空间也更大。”

11月初，广州白云区一家房产中介门店。吴家明/摄

记者在越秀东山口片区采访时，也有多位购房者表示，9月之前广州房价出现较为明显的回落，即使该片区是广州传统的优质学区也同样如此，新的政策调整在促进释放改善需求的同时也使得部分需要置换的改善客心态有所变化。有房产中介经理表示，“920新政”后成交量是有所增加，但到了10月底交易量开始有所减少。

今年9月20日，广州将非限购区扩大至黄埔、番禺、花都、增城、从化及白云北部四镇，同时非本市户籍在限购区购房社保年限由5年降低为2年，二手房增值税免征年限也由5年改为2年，由此打响了一线城市松绑限购的首枪。

除了二手房，与其他三座一线城市相比，广州新房成交量涨幅也较为突出。据市场公开数据显示，北京10月新房住宅成交量为5177套，环比下滑12.1%；上海10月新房成交量为4721套，环比下降58%；深圳10月新房住宅成交量为2654套，环比上涨27.84%。

一线城市一直是全国楼市的风向标。在业内人士看来，除了政策优化，广州楼市有其自身的特殊性。“广州新房和二手房价格在今年6到8月的跌幅明显，所以市场确实存在超跌反弹的诉求，而且广州相比深圳而言，本地人群相对更多，也代表着更多的购房需求。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

李宇嘉表示，相比其他一线城市，广州楼市最近一两个月的表现相对较好，最主要的原因就是“920新政”的出台。“从我们观察到的情况来看，从9月20日到10月20日左右的一个月时间里，广州番禺、黄埔这两个次中心区，特别是连接主城区的片区销售量翻倍增长。从整体表现来看，‘920新政’的政策效应还是不错的，但从10月下旬以来，市场销售量出现明显下降，已经恢复至9月20日之前的状态，政策有所效果但却有点短暂。”

对于一线城市的楼市政策，李宇嘉认为，城市外围区域的政策可能会率先调整，特别是上海和深圳，但限购调整等措施的效应周期会比较短，因为供求错配、需求疲弱和预期转弱的基本面还是没有改变，政策需求端刺激带来的效应已经明显减弱。

中指研究院认为，整体来看“认房不认贷”政策落地后，10月多地市场情绪回落，政策效果持续性不足，房价普跌、一线城市政策优化预期等因素依然制约着购房需求释放节奏。当前，“稳房价”“稳预期”才能更好地促进房地产市场修复，从政策趋势来看，未来北京、上海、深圳有望按照因区施策原则，优化限购政策，广州限购政策亦有进一步优化空间；北京、上海优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率等也是重要方向。