82亿元！中国华融出手，深圳老牌房企债权被拍卖

作为深圳知名企业，皇庭集团在多个领域都有很大的影响力。现在它的债权被公开拍卖，可能会对公司的运营和财务状况、企业形象都将产生一定影响。

因债务问题，皇庭集团在深圳多项资产作为抵押、质押物的债权，被摆上拍卖台。

11月17日消息，据京东拍卖网公布的信息，中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司及相关主体，近期拟对拥有的深圳市皇庭房地产开发有限公司、深圳市皇庭天玺房地产开发有限公司、深圳市皇庭城市广场开发有限公司债权资产进行公开挂牌处置，涉及资产主要分布在深圳市。

债权金额详情显示，以2022年12月21为基准日，拍卖物约82.22亿元债权中，债权本金约73.12亿元，债权利息约9.1亿元。

此外，上海世茂建设有限公司、深圳市皇庭集团有限公司及皇庭集团董事长郑康豪提供连带责任保证担保，世茂集团控股有限公司承诺差额补足。

值得关注的是，对上述3个共同债务人进行股权穿透之后，均发现了中植系以及世茂集团身影。

对于这笔债权拍卖原因，以及中植系、世茂集团在前述几项抵押资产中是否拥有权益，皇庭集团方面工作人员表示，“具体不清楚”。随后记者致电致函皇庭国际了解，截至发稿，未收到回复。

资料显示，皇庭集团由创始人郑康豪全资持有，是一家主营业务涉及房地产开发建设、不动产综合服务、产业控股服务、文化旅游服务等多个领域的大型投资控股集团，全资持有深圳市皇庭产业控股有限公司、深圳市皇庭投资管理有限公司；另深圳市皇庭产业控股有限公司、深圳市皇庭投资管理有限公司分别持有皇庭国际15.79%、6.01%股权，为第一二大股东。

近日，皇庭国际因连收7个涨停板收到了深交所关注函亦引发市场关注。

“对于中国华融公开拍卖皇庭集团债权这一行为，可能会对相关各方产生重大影响。对于皇庭集团来说，这无疑是一个重大打击。作为深圳知名企业，皇庭集团在多个领域都有很大的影响力，而现在它的债权被公开拍卖，可能会对公司的运营和财务状况、企业形象都将产生一定影响。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。

截至11月22日，本次拍卖在阿里资产交易平台吸引了1365次围观，已有3名意向人表达对该标的的兴趣；京东拍卖交易平台则吸引了4965次围观，但意向报名人为零。

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涉深圳三大旧改项目

82亿元债权被拍卖，涉及皇庭集团深圳三大旧改项目。

本次拍卖债权对应的抵质押物，主要有深圳皇庭天玺房地产公司、深圳皇庭城市广场公司、深圳皇庭房地产开发公司100%股权，以及深圳皇庭房地产开发公司名下的皇庭大厦158套办公用途房地产。

其中，158套被抵押的办公用房，位于深圳福田区金田路东福华路北的皇庭大厦，为正在运营的写字楼，共25层，建筑面积合计约5.25万平方米。

作为本次被拍卖的主要债务人，是成立于2014年的深圳皇庭天玺房地产公司，主营房地产项目开发与经营，为深圳龙华区龙华街道清湖片区城市更新项目的申报主体。作为共同债务人的深圳皇庭城市广场公司，主营地产项目开发，为深圳宝安区新安街道公路局西侧片区城市更新项目的申报主体。

另一共同债务人深圳皇庭房地产公司，名下核心资产包括位于深圳福田区CBD的皇庭大厦写字楼，及位于深圳福田区下梅林的城市更新项目。

通过股权穿透，上述企业与世茂、中植系的一些关系开始浮现。

据天眼查信息，华融资本管理公司持有深圳皇庭天玺房地产公司67.21%股份，31.79%股份则由深圳晟世善居实业有限公司持有。深圳晟世善居实业公司股权构成中，世茂旗下的南京世茂新发展，与名为中植创信投资有限公司的企业各占50%股份。

天眼查信息显示，中海晟融资本管理有限公司持有中植创信投资99.9%权益；中海晟融的受益所有人，则显示为中植系创始人解直锟。

除深圳皇庭天玺房地产公司，另外两家作为共同债务人的深圳皇庭城市广场公司与深圳皇庭房地产公司也有着相似的股权结构：华融分别持有前述两家公司67.21%、67.09%股份，深圳晟世善居实业有限公司分别持有前两述两家公司31.79%、31.91%股权。

从股权结构来看，中植系、世茂在上述被拍卖的3家企业中拥有相应权益。

另据财联社报道，接近世茂相关人士表示，旗下公司此前或曾参股了前述公司，但相关具体运作等细节情况，并不掌握。

“对于中植系和世茂来说，虽然它们在此次事件中并未直接受到影响，但它们作为各自领域有影响力的企业且都处于困境之中，此次事件表明相关债权人中国华融鉴于中植系和世茂的当前状况而对于通过债务重组来盘活自身债权已经失去希望和耐心，因此才走上直接公开拍卖债权及其抵质押物的道路。”柏文喜表示。

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潮汕“房二代”的豪华朋友圈

皇庭国际创建于1983年，由经营零售商业起步，1996登陆深交所主板A股，现在以“高新科技+商业管理”双主业为核心的规模化、现代化、集团化企业。

皇庭国际的法定代表人郑康豪，是一个标准的潮汕“房二代”。其父潮汕商人郑世进从建筑行业切入房地产，在1997年创立了恒浩地产，这便是皇庭国际前身。

2003年，恒浩地产投资开发的皇庭世纪，创造了深圳楼盘销售史上的销售奇迹，开盘当天成交600余套，成交金额突破5亿元，成功拿下了当年第四季度销售面积及销售金额“双料”冠军。

2005年年底，郑世进退居幕后，29岁的郑康豪正式入主恒浩地产。在恒浩地产基础上，郑康豪2006年又组建了皇庭集团。

郑康豪接手家族企业4年后，通过受让百利亚太股权，2010年入主A股上市公司深国商，拿下晶岛国际购物广场。

入主深国商的第一年，遭遇业绩巨亏，净利润-1.66亿元，第二年持续亏损，深国商面临被迫“戴帽”ST的窘境。

为了解决公司资金问题，郑康豪多次发动其豪华朋友圈解困。

2014年，郑康豪找到九鼎投资。彼时，深国商公布定增计划，郑康豪自掏腰包12亿元现金，将皇庭广场剩余40%股份悉数注入深国商。同时，九鼎投资作为战略投资者，以6亿元现金，认购深国商10.18%股份。

定增完成后，深国商财务负担骤然减轻，并于2015年更名“皇庭国际”，发力不动产托管、金融服务、内容服务等领域。2015年7月，在九鼎投资助力下，郑康豪又成立并购基金，整体规模为10亿元，剑指金融服务领域。

此外，郑康豪还出让20%股权找来外援康顺晟源，其背后正是“中植系”。

2019年5月，皇庭国际公告称，“中植系”企业康顺晟源入股皇庭集团20%股权，而康顺晟源是由中海晟融成立。

彼时，“中植系”为皇庭集团提供的资金支持为“名股实债”，康顺晟源取得固定收益权，并不干预皇庭集团的日常经营管理活动，皇庭集团及指定方有权按照约定回购其所持有皇庭集团的20%股权。

另外，宝能集团实控人姚振华的弟弟姚建辉此前曾借钱给过郑康豪。

根据公告，皇庭国际曾在2020年11月向莱华商业借款2亿元，期限为6个月，然而2021年8月，皇庭国际分文未还，于是莱华商业向深圳国际仲裁院申请仲裁。莱华商业是莱华实业旗下企业，莱华实业实控人正是姚建辉。

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发展遇困

近年受疫情、地产行业降杠杆等多重影响，皇庭国际主营业务从2020年起开始大幅下滑，多项资产遭到法院冻结。

皇庭国际原本主营商业连锁经营及房地产开发与物业管理，从经营业绩方面来看，2018年至2022年，皇庭国际的营业收入从9.49亿元下滑至6.63亿元，净利润分别为0.91亿元、0.51亿元、-2.92亿元、-11.57亿元、-12.31亿元。

2020年以来，皇庭国际已经连亏近4年，到2023年前三季度已累计亏损31.91亿元。

此外，自2021年以来，皇庭国际更是陷入债务危机，贷款陆续逾期，多项资产遭到法院冻结。包括姚建辉的2亿元、渤海银行和国民信托的5亿元、中信信托的30亿元等一系列巨额债务。

郑康豪本人更是多次被列为限制高消费和强制执行债务的失信被执行人。

为偿还即将到期的债务，皇庭国际不得不转让多个核心资产。2022年2月8日，皇庭国际发布公告称，公司拟挂牌转让深圳融发投资有限公司及重庆皇庭珠宝广场有限公司各不少于 51%股权。

10月28日，皇庭国际发布重大资产出售进展公告称，由于两次委托挂牌均未征集到购买者；此后，公司未继续在联交所挂牌转让融发投资股权。

除此之外，为化解财务风险，皇庭国际积极推进债务重组。2023年4月26日，皇庭国际公告称，与连云港丰翰益港物业管理有限公司方签署《股权转让框架协议》，双方就深圳融发投资有限公司资产及债务重组事宜达成合作，明确通过股权转让的方式进行债务重组。去年11月，皇庭国际与丰翰益港签署《合作框架协议》，拟与丰翰益港成立有限合伙企业。

丰翰益港将牵头皇庭广场项目的债务重组，由丰翰益港协调皇庭国际的各银行债权人，皇庭国际与丰翰益港计划共同成立两家特殊目的公司，将融发投资的股权过户至LLP名下，LLP的成立地点、具体形式、权益、份额比例等均尚未确定。

时过近七个月，这一事项尚未见实质性进展。

11月16日，皇庭国际公告称，截至目前，上述事项尚未达成可落地实施的一致意见方案，本次债务重组合作和重大资产出售仍处在商谈阶段，目前公司与合作方、各银行债权人尚未签署任何协议。

之前遇到危机时，郑康豪总能得到“豪华朋友圈”的帮助，目前在房地产行业深度调整下，曾经的“朋友”有的也处于困境之中，自顾不暇。

对于皇庭国际如何扭转经营业绩持续亏损的局面，皇庭国际董事会秘书近日在互动易上表示，正努力采取有效措施保持原有商业管理业务经营稳定，并积极推进新业务探索。