厦门楼市怎么样了？

图片来源：视觉中国

全国房地产市场热点城市厦门市也加入全面取消限购政策的行列。

厦门市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室日前发布的《关于进一步优化房地产市场相关政策的通知》指出，在厦门岛内的思明区、湖里区两个行政区域内购买商品住房不再审核购房人资格。至此，厦门岛内、岛外已全面取消住房限购政策。

厦门市相关部门进一步解读称，此次优化房地产市场相关政策，是为了适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，力求进一步加大保障性住房建设和供给，让商品住房回归商品属性，更好满足改善性住房需求，促进“稳地价、稳房价、稳预期”，推动房地产业转型和高质量发展。

据国家统计局发布的最新统计数据，今年10月，厦门市新建商品住宅销售价格指数同比下降2.1个百分点，环比下降0.2个百分点；1—10月，该指标同比下降了2.5个百分点。

而随着限购政策全面取消，厦门市部分楼盘的热度也开始上升。《中国经营报》记者注意到，在厦门岛内取消限购政策后，第一个开盘的项目湖滨里共推出了537套房源，吸引1379位购房意向登记人登记，超过在售房源的1.2倍，中签率约40%。同时，厦门市也有部分楼盘通过推出特价房源等策略加速去化，有房源降幅达30万元。

对此，中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，整体来看，厦门市此次对限购政策进行优化，有利于释放更多的购房需求，进一步修复当地房地产市场预期，巩固企稳修复态势。

易居研究院研究总监严跃进则表示，厦门市此次出台的政策最大亮点在于，在此前放松岛外限购政策的基础上，进一步放松了岛内核心区限购政策，“各地在过去出台的限购政策曾有所保留，但现在已进入全面放松的新阶段。”

岛内岛外全面放开限购

除了不再审核购房人资格外，厦门市此次出台的房地产市场政策还在房贷、住房公积金、多孩家庭、降低房企成本等方面作出优化调整。

记者注意到，在厦门市全面放开限购政策的同时，位于岛内的思明区、湖里区的首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例和利率下限也相应做出了优化调整，分别下调至25%和35%。“对于贷款购买上述区域商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加30个基点。”《通知》表示。

同时，此次购房政策调整也进一步向多子女家庭倾斜。在优化家庭住房套数认定标准方面，《通知》提出：“在我市辖区范围内，多子女家庭购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套。”

在严跃进看来，这使得二孩或多孩家庭购房条件得到进一步放松，有机会享受到首套房的优惠政策。“这其实和此前的‘认房不认贷’政策思路有相似性，即对于住房套数的认定做了定向放松，进而可以让多子女家庭享受首套房的认购资格和利率。”

此外，厦门市此番政策调整还体现在住房公积金政策、商品住宅品质以及企业开发成本等方面。其中，在住房公积金方面，符合厦门市住房公积金贷款条件的异地住房公积金缴存职工家庭可向厦门市申请住房公积金贷款用于购买本市住房。

在住房公积金贷款展期方面，住房公积金贷款借款人因家庭收入发生变化影响还款能力时，可通过办理住房公积金贷款展期延长贷款期限，降低月还款额，减轻贷款职工还款压力。“展期申请条件、展期后期限要求及利率执行档次等规定应符合住房公积金贷款的相关规定。”

而在降低企业开发成本方面，厦门市方面表示，同意竞买人在参与土地竞买中，可用“见索即付”的银行保函缴纳竞买保证金。同时，厦门市还将加快保证金退还节奏。土拍活动结束后，原则上在次日12时之前办理完保证金退还手续。对于新出让的商住地块，可以在合同约定的土地出让金支付期限内，免于支付利息。

楼市库存量攀升明显

事实上，在此番全面放开限购政策前，厦门楼市正面临着库存量持续攀升，去化周期拉长等压力。

据克而瑞统计数据，截至10月底，厦门楼市的库存规模约为295万平方米，去化周期达到28.7个月。

在此次出台取消限购政策的第46周，厦门市商品住宅供应放量，新增供应1027套房源，面积为18.32万平方米。“这主要是由于湖滨里、湿地公园TOD璞瑞和象屿西溪云境预售获批。但在第46周，厦门市的成交面积仅为1.97万平方米，库存大幅扩容至261.43万平方米。”克而瑞方面表示。

厦门市湖里区招商·湾湖臻境的一位置业顾问告诉记者，在此前的“双11”期间，该楼盘推出了11套特价房源。根据该置业顾问提供的特价房源表，降价幅度均为30万元。不过，尽管已过去近半个月，这批特价房源仍未售罄。截至11月22日，该批特价房源仅售出5套，而活动截止日期为11月19日。

对此，该置业顾问告诉记者，尽管已经过了活动期，但上述特价房源政策仍然有效。“只要房源没售完，就还是按照此前的特价政策出售。”

据了解，厦门楼市目前的成交主力为刚需产品，80～100平方米面积段的成交占比达到约47%，2.5万～3万元/平方米区间的房源成交占比位居首位，达到31%；200万元以下总价段成交区间的房源占比达到三成，在各总价段中的成交占比位居第一。

相较之下，在此次放开限购的思明区、湖里区，部分楼盘和非刚需的大户型产品去化较为困难。位于湖里区的华润建发湖畔润臻早在2022年12月就已开盘，但据置业顾问介绍，目前除了99平方米的户型外，其他户型都还有在售房源。招商·湾湖臻境置业顾问也告诉记者，目前，厦门市岛内的新房供应主要集中在湖边水库和五缘湾两个板块，小户型选择会较多。

限购政策放松再放松

除厦门市此番全面放开限购政策，今年以来已有包括南京市、合肥市、济南市和青岛市等多座二线城市全面取消了限购政策，广州市、天津市、西安市、苏州市、长沙市、成都市等城市进一步对楼市限购政策进行了优化调整。

对此，陈文静表示，预计未来二线城市有望继续优化过去市场过热阶段出台的楼市政策，进一步放松限购政策，不排除将有更多城市全面取消限购。

在严跃进看来，厦门市此次限购政策调整是在此前限购放松的基础上进一步优化，“原先的放松政策‘不解渴’，需要进一步优化调整。所以全面放松限购是非常重要的信号，也体现了限购政策放松再放松的导向。”

“对于一些城市依然坚守限购政策的做法，建议根据市场新形势，主动放松、主动调整。”严跃进进一步表示，各地要从多个角度进一步鼓励购房促进消费。诸如家庭购房条件认定标准放松的政策，本身就是降低了入市门槛。“所以，各地要千方百计为群众着想，主动松绑限购政策，鼓励合理住房消费需求进一步释放，尤其是一些二线城市更需要积极调整。”

而在陈文静看来，一线城市限购政策调整力度取决于当地房地产市场恢复程度。“参照广州市近郊取消限购政策，北京、上海和深圳市未来也有望按照‘因区施策’‘因需施策’的原则优化限购政策。例如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房政策和特定需求群体的购房限制等。”

克而瑞方面则分析认为，优化房地产市场限购政策利好持续释放后会有一定的积极效应，但政策发挥依然需要过程。目前，房地产市场正处于转型调整周期中，延续脉冲式、波动式的修复行情是主旋律。“11月，楼市的供应或将低位回升，环比持续增长，成交量则不容乐观，热点城市和热销项目个数都将持续减少。”

“首先，上海市、杭州市和成都市等供给主导型城市预期市场保持稳健运行，但限购政策局部松绑等短期利好仅能带动一部分前期积压的刚需、刚改需求入市，持续性存疑；其次，短期内市场升温的天津市、郑州市等楼市复苏动力略显不足，高库存问题难解，成交或将再次由升转降。”克而瑞方面表示。