一线城市，终于扛不住了！

1

一线楼市，迎来重磅利好！

这次是深圳。

11月22日，央行深圳分行发布消息：

11月23日起，深圳二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

与此同时，关于普通住房的标准也有更新：

11月23日起，深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：

住宅小区建筑容积率1.0以上，且单套住房套内建筑面积120平方米以下或者单套住房建筑面积144平方米以下。

而在此前，深圳的普通住房标准有着另一条严格的限制——实际成交总价750万元以下。

这次，直接把750万的“豪宅线”取消了。

这已经是深圳近10年来，第5次调整普通住宅的标准了。 而5次调整中，唯一的变化就是房屋总价的限制标准。

毫无疑问，这次的目标十分精准： 激活改善需求的购房客，带活二手房市场。

尤其是“750万豪宅线”的取消，直接为购房者省下不少税费。

深圳的二手房交易中，普通住宅税费为1%，非普通住宅为1.5%。政策调整后，未来满足条件的二手房交易可以直接减少0.5个百分点的税费。

假如：

老张在深圳有一套120平米的房子，价格从800万涨到了1000万，那么作为普通住宅，相比此前的非普通住宅，交易税费将直接减少40多万元。

但是经历过大风大浪的港口大爷就说了：

我缺的是那0.5个百分点的税费吗？

深圳的两个大招，像是往一潭死水中扔了两个石子。

而背后的信号也十分明显：

一线城市，终于也扛不住了。

来看看深圳的楼市数据，就知道了。

8月底，认房不认贷、房贷利率下调出台，9月份的深圳楼市层迎来一波成交热度。

但好景不长，10月份的表现又回到了原先的水平。

10月份，深圳重点80个新盘的来访量逐步下降，去化率更是只有13%。

与此同时，二手房成交量2380套，依旧在2000套的水平徘徊。

而挂牌量却维持稳定上涨态势。10月份的二手房挂牌量，达到了5.8万套。

想要改善需求进场，他们也得把手里的房子卖掉才能置换。

一个趋势是： 政策的边际效应在明显递减。

出台一个政策，来一波成交热度，但很快便消失。

于是，再出台一个政策。

就这么慢吞吞、磨磨蹭蹭的，维持着楼市。

最狠的大招——放松限购，对一线城市来说，像是不敢触碰的测试红线。

2

北京、上海，同样如此。

深圳下调二套首付比例、取消豪宅线后，压力就给到了北京、上海。

10月份的新房市场，上海成交面积环比下降31%，同比下降6%。北京环比下降11%，同比下降42%。

看看成都、西安这些热点二线城市的成交面积，北京、上海也只有羡慕的份儿。

10月份，成都新房成交面积环比上涨52%，同比上涨69%。西安新房成交面积环比上涨52%，同比更是大增103%。

新房的库存，就这么堆积上去。

上海的库存去化周期，来到10个月。北京更是长达2年。

二手房也好不到哪里去。

10月份，上海二手房网签1.2万套，但挂牌量却高达23万套左右。

如此库存量，上海市场几十年从未见过。

北京貌似更惨一些。

10月份，北京二手房成交量环比下降33%，同比下降13%。网签量刚刚过万，环比下降25%。

10月中旬时，北京二手房的挂牌量就已经超过16万套，创下近年来的新高。

如此局面，房东们必须卷起来了。

降价，就势在必行。

国家统计局公布的10月份70个大中城市房价数据：

北京二手房环比下跌1.1%；

上海二手房环比下跌0.8%；

广州二手房环比下跌0.8%；

深圳二手房环比下跌0.5%。

四大一线城市同步下跌的场面，实在是不多见。

压力骤现。

北京、上海，恐怕会有新的政策跟上。

3

另一个一线城市，也面临同样的压力。

香港。

10月下旬，香港特区政府招标东涌第106B区住宅地，宣告流标。11月9日，由港铁截标的东涌东站1期发展项目，再次宣告流标。

而原因则是：

没有人竞标。

2023年至今，香港采用招标形式出让10块土地，但有6次直接流标。

香港的开发商，也不敢冒进拿地了。

市场的状况，也确实冷清。

今年3月，香港二手私人住宅成交量还接近4000套，但到了10月份，只剩下不到1500套。

据中原地产预测，2023年香港楼宇总成交量，预计仅有5.8万宗，比2022年下跌2.7％，很可能创下1991年有数据以来的历史新低。

香港房价，也连续下跌。

今年8月3日，李嘉诚旗下长江实业的楼盘“亲海駅II”，首发开盘价最低报价13810港元/呎。

相比周边的房价，这个价格直接跌回7年前。

一度被人称为香港楼市的“深水炸弹”事件。

但之后，降价还在继续。

9月13日，香港启德第2A区2号及3号住宅用地以53.5亿港元批出，每呎楼面地价约5392港元，呎价创下启德区2014年以来9年半的新低。

9月14日，香港屯門新盘凯和山公布首张价单140伙，实际最低呎价9168港元，创下周边单位近8年新低。

2021年9月以来，香港房价下跌了大约17%。

重重压力，让香港不得不考虑“减辣”，也就是所谓的放松调控。

10月份的2023年施政报告，就推出了3项松绑政策：

额外印花税禁售期由3年减至2年；

买家印花税及新住宅印花税降至7.5%；

非港人置业印花税改为“先免后征”。

但远远不够。

必须要看到香港房价下跌背后更深层次的原因：

一是，美联储不断加息， 实行联系汇率制的香港，房贷利率从0.5%飙升到4.75%，购房者必须付出更高的费用。

另外，高成本的资金，也让开发商缩减自己的投资计划。

供需两难，同时萦绕。

二是，近年香港出现人口大幅流失现象。

生育率跌至0.77，全球最低，加上口罩因素和特殊事件导致的人口流失，让香港楼市失去了不少支撑力。

于是，香港才不断推出“抢人”政策。

好在，效果还不错。

截至今年10月，目前已经有18万份人才计划申请，其中11万份已经获批，7万人已经抵达香港。

有了人口的正向流入，楼市的购买力才会重新出现。

但香港需要做的，还是再次放松或者撤销调控政策。

对于北上深来讲，同样如此。

不然，就真的扛不住了。