深圳楼市新政首周实探！笋盘出售渐增，反价现象不多，一手二手成交环比“双增”

备受关注的深圳楼市调控出现新变化，市场反应如何？

自11月23日起，深圳执行两条楼市新政：一是下调二套住房首付比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%，统一调整为40%。二是享受优惠政策的普通住房标准调整为住宅小区建筑容积率1.0以上，且单套住房套内建筑面积120平方米以下或者单套住房建筑面积144平方米以下。

截至目前，新政实施已经过去一周时间。记者在罗湖翠竹、福田莲花村片区实探，多位房产中介经理表示这一周咨询和看房量环比明显上升，但价格依旧保持稳定。“许多业主还是急于卖出手上的房子，所以反价现象并不明显。相反，急于出售的笋盘越来越多。”福田莲花片区一位资深房产中介经理表示，“最近一段时间，大户型销售情况明显好于中小户型，主要都是置换改善需求的购房者。”

乐有家研究中心监测显示，新政后客户看房量上涨，11月26日当日看房量达9月以来第二高点，接近“认房不认贷”政策后的最高值。从成交量来看，乐有家门店成交环比新政前一周涨幅超过10%。价格方面，业主报价持续处于下滑态势，新政未造成业主大规模反价，11月二手房成交价低于参考价占比已达到78%，较10月大幅提升7个百分点。不过，深圳二手房价格较高峰时期已经出现不同程度的下跌。

对于房企而言，每一次政策优化都是营销好时机。记者在深圳多个区走访发现，许多新房项目都在抓紧促销，在去化压力下，拼“价格”自然成为许多房企的选择。在龙岗坂田片区，有新房项目直接开出“九折”等宣传信息。有新房营销经理表示，目前正值年底冲刺阶段，公司完成年度销售目标尚有压力，所以价格方面会有很大的优惠幅度。

11月25日，深圳龙华北站片区，多个新房项目同时“竞争”，有房产中介极力推销，有关楼市新政的宣传标语随处可见。吴家明/摄

乐有家研究中心监测显示，11月深圳一手住宅预售成交2773套，环比上涨4%，连续“两连涨”。二手住宅过户成交3133套住宅，环比上涨13%，这是今年以来深圳第三次二手住宅过户量超3000套。

除了过户，更快反映市场行情的网签量数据也在稳定上涨。深圳市房地产中介协会数据显示，11月深圳二手房网签录得量为4305套，环比上涨16%。自8月开始，深圳二手房网签量便进入了上涨区间。

乐有家营销总裁贺玲预计，下周起深圳全市二手房周度网签量有望稳定在1000套左右。不过，放松调控不意味着涨价，当前楼市不存在大规模反价的外部环境，实际也未见“反价、惜售、哄抬”等情况, 市场整体理性, 当然信心依旧需要大力加强。

从全国范围来看，楼市政策的调整步伐趋于稳定。根据中指研究院统计数据显示，2023年前11个月全国已有超200省市优化调整房地产政策，出台调控措施超600次。据初步统计，11月已有43省市出台政策49条。

中指研究院企业研究总监刘水表示，从政策趋势来看，深圳降低二套房首付、优化豪宅认定标准后，北京、上海优化相关政策的预期也在增强。市场趋势方面，短期来看二手房挂牌量高企导致二手房价格下跌态势延续，部分购房者转向二手房市场，新房市场调整压力或仍较大，12月进入房企业绩最后冲刺阶段，预计部分城市供给端或有放量，带动新房成交保持一定规模，但多数城市市场活跃度或仍不足。