差价超4000万元！北京法拍房价格跳水，刚需客进场

中房报记者 李叶丨北京报道

“差价4014万元，4.3折起拍！”“差价1100万元，低于评估价44%”“6.8折，检漏豪宅！”北京某法拍房从业者的社交媒体上，这些起拍价极低、折扣巨大的法拍房吸引着多名意向客户问询。

在阿里拍卖网站上，北京东城区安定门一套评估价4271万元的房产，起拍价为2391元，在经历了3609次围观后，因无人出价流拍；旧宫一套估价3000万余元的房源，起拍价仅1692万元，同样因无人出价流拍……

这些碎片化的一角，组成了北京法拍房市场最真实的光景。

中国房地产报记者注意到，今年下半年以来，北京法拍房挂拍数量激增，成交量小幅度上涨。与此同时，起拍价低至5折~6折的法拍房源频现，流拍也不在少数。

12月1日~12月3日，中国房地产报记者就上述情况采访了多位法拍房从业人员、法律人士、房地产专家及法拍房买家。

“最近法拍房的成交折扣更大了，甚至出现了起拍价成交的资产。” 聚德鼎盛拍卖有限公司一名工作人员在接受中国房地产报记者采访时坦言，部分8折房源流拍。

兴业起航国际拍卖有限公司拍卖部总监程长波也告诉记者，近期，住宅基本上是5折~7折起拍，7折~9折成交居多。由于城六区和郊区等区域不同，捡漏的折扣率也会有些不一样。起拍价成交不算个例，每天或每隔一天有1套~2套，有些不是城六区的会更多。

上述聚德鼎盛工作人员还透露，目前法拍房市场上刚需客户占6成以上比例，因为前期二手市场的不稳定，导致买房人对于楼市价格没有信心，担心接盘，所以投资客户会在这个时候选择观望，刚需客户会在这个时候抄底，以节省购房成本。

原先在房地产市场上极易被忽略的法拍房正受到刚需客的关注，此现象背后，是二手房市场下行与法拍房数量激增的相互影响。

刚需客大量入场

“不是二手房买不起，是法拍房更有性价比。”

在经历了未拍到、拍卖取消、价格超过预期等几次失败的竞拍后，彤彤终于以市场价9折的价格拍下了心仪的房源，节省下来的费用依然可观。

她告诉中国房地产报记者，该房源是作为刚需自住的。“在小红书APP上看到有人买了法拍房，就深入了解了下。”

不过，在参与法拍房竞拍的同时，彤彤也对二手房市场持续关注着。“二手房和法拍房是同步看的，只不过最后是法拍房成交。”

彤彤的买房经历并不是个例。

在社交平台上，有不少拍到心仪房源的购房人分享着自己的竞拍经历。其中，同步关注二手房、刚需自住是关键词。

北京象拍拍信息服务有限公司总经理段成龙向记者表示， 现在的法拍房市场上，投资客和刚需客各占一半。

上述聚德鼎盛工作人员则表示，目前法拍房市场上刚需客户占6成以上比例。近几年，法拍房的客户群体一直是刚需客居多，多数客户选择以居住或者入学为前提。但是本身房产就是金融属性和居住属性并存的，两者并不冲突。

这是一个巨大的变化。

实际上，在过去很多年里，法拍房一直被看作传统二手房供给的补充渠道，投资客是活跃在这个市场中的主体。

根据此前的公开报道，有知情人士估计，在整个法拍房市场中，职业投资客及机构能占到80%左右。

亦有法拍机构表示，中产投资者占到法拍市场的50%左右，这些投资者有一套或者多套房产，有一定的投资理财观念；20%的法拍房被职业投资客拍走，净利润大概在15%左右；公司或者其他机构拍下10%~15%，有些公司自用或者长期持有，也会在法拍市场上淘一些性价比高的房源；刚需人群买走大概10%~15%的法拍房，因为首次置业者更加谨慎。

主力购买人群发生改变，源于交易周期的延长。

“在2020年捡漏的机会还不少，收益也不错。但到了2021年后，由于一些房企‘暴雷’，债权复杂、尽调难度增加。虽然捡漏机会仍有，收益也没有降，但是拍到手后并不是那么好卖了，投资周期变得很长。” 一名曾在 “辅拍”公司任职的人士透露。

聚德鼎盛的工作人员也告诉记者，对于投资客户来说交易周期是关键，刚需客户交易成本是关键。目前市场交易成本降低了，但是交易周期延长了，所以法拍房市场现在是刚需客户在下手。10月份开始，交易数据中多数都是置换型资产，法拍房的客户群体和二手房有很大重叠，或者说两者之间互相转化。

“法拍房对于刚需客户来讲不仅仅是价格低，在税费认定、贷款额度上都能得到实惠。因为法拍房本身在价格认定上和二手房存在区别，所以在目前的商贷比例下，法拍房的银行实际批贷额度更高，对于刚需客户来讲可以大大节省首付比例。反观投资客因为多数选择全款入局，所以这个优势反而没什么吸引力。” 他说。

象拍拍总经理段成龙则表示，法拍房市场与二手房市场息息相关，受二手房市场的影响也很大。在二手房市场行情下滑的情况下，法拍房的价格也会受影响。

成交价下滑背后

一组数据印证了上述从业者对法拍房市场的判断。

根据瀚海研究院发布的法拍数据，北京法拍房11月成交房源245套，成交总额为17.34亿元，套均成交价708万元，成交总金额环比下降14.58%，套均成交折扣7.7折。

成交价下滑背后，是法拍房挂拍量激增与二手房市场下行的双重影响。

IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉记者，从市场供求关系角度分析，如果市场上供应的法拍房数量超过需求，价格就可能会下降。

瀚海研究院发布的法拍数据显示，2023年11月全国共挂拍法拍房24.2847万套，环比上涨99.26%，同比上涨177.35%。其中住宅挂拍10.7068万套，环比上涨73.63%，同比上涨121.99%。2023年1~11月累计总挂拍量115.4612万套，年度挂拍总量首次突破100万套。

北京的法拍房挂拍量同样值得关注，2023年3季度，北京法拍房挂牌房源1929套，环比上涨4.72%，同比上涨1.96%。

“法拍房挂拍量激增的原因包括，随着经济增长放缓和就业形势不稳定，一些人无法按时偿还房贷，导致房屋被银行或其他金融机构拍卖;一些开发商出现资金链断裂等问题，导致部分楼盘无法按时交付，或为解决自身债务纠纷拍卖房屋，都会导致法拍房的增加。”河南泽槿律师事务所主任付建在接受记者采访时表示。

段成龙向记者阐述了一种近两年法拍房市场上的新趋势。“今年以来，法拍市场上整栋楼乃至整个小区被批量拍卖的现象频现。以我们服务的北京区域为例，这类型的法拍房已占据市场的20%~30%。这个占比在过去是难以想象的，过去通常一年才出现一个。”

据象拍拍统计，目前位于北京市的丽都悦府、世纪星城、山水文园、中国铁建国际城、南新园、石坊院等小区，以及绿地中央广场、华英园、艾迪逊、马坊物流园、超级蜂巢等商业地产，均有批量法拍实施。

从数据上看，北京法拍房挂拍量激增的同时，法拍房的成交量也有小幅上升。瀚海研究院数据显示，11月，北京法拍房成交总面积5.19万平方米，环比上涨1.66%，连续3个月成交量上涨。

对此，全联并购公会信用管理委员会专家安光勇分析，疫情对于房产的影响逐渐减弱，加上信贷环境的宽松，使得一部分因疫情等原因暂时放弃的购房者重新进入市场，带动了法拍房成交量的增长;此外，法拍市场的规范化和透明化程度提高，也进一步推动了这一状况的形成。

不过，整体统计数据与个人经验也存在偏差。

程长波则表示，法拍房谈不上成交量上涨，因为每个月出来的房源固定。根据这段时间的数据来看，因防止撤拍立罚高，上个月成交的房源，反而没有以往高。

值得一提的是，市场上有不少声音认为，法拍房的价格与数量同样影响着二手房市场。

“法拍房市场的活跃便于二手买家谈价，好多购房人开始以法拍房成交价作为买房参考了。”一名法拍房从业人士分析。

“抄底”胜算几何？

在拍卖网站上，北京有众多区位优异、品质极高、起拍价极低的房源引发着关注。这些房源 “抄底”成交的几率有多大？

“起拍价是法院定的，很多起拍价很低的房子，都是外地法院。”瀚海法拍网的工作人员刘伟告诉记者。

以“网红小区”万柳书院6号楼的201号、202号房源为例，评估价在7000万元的房屋，挂拍在2900万余元起拍，相差超4000万元。巨大的差价，在社交媒体上引发众多咨询。

不过，多位法拍房从业人员向意向购买者“泼了盆冷水”，万柳书院太火了，不可能底价成交的。

实际上，在二手房交易网站，万柳书院常年处于无房可售的状态。

去年5月，阿里法拍网挂牌了万柳书院14号楼7层702和4号楼5层2单元502的房源，经过上百轮竞拍，最后成交总额高达1.85亿元。其中一套房更是拍出了36.6万元的单价，刷新北京法拍市场最高纪录。

例外并非没有。

阿里法拍网上，朝阳区黄厂南里一套评估价为1200万元的法拍房，最终以860万元的底价成交，差价超340万元；海淀区安宁庄一套接近1300万元的法拍房以905万元的起拍价成交，相当于打6.9折……

程长波告诉记者，起拍价成交不算个例，每天或每隔一天有1套~2套，有些不是城六区的会更多。

风险也是值得注意的。

刘伟提醒，成交价极低的是个例，而且可能会在前期背调时发现一些难处理的问题，所以不建议参拍者自己去拍。

财经评论员张雪峰表示，“购买法拍房需要注意的风险包括：产权风险、法律风险、市场风险、经营风险、物业风险等。在购买前需要对房屋进行调查，以免购买后出现不必要的麻烦。”