破题住房“不卖不敢买”，近20城探路购房以旧换新

据日前苏州住建局消息，2023年12月1日起，苏州实施“卖旧买新”购房契税补贴，最高补贴100%购房契税。

此前的11月19日，2023“家在苏州”住房团购走进大院大所专场活动举行启动仪式，现场发布了苏州住房“换新购”举措，帮助购房者提前锁定意向新房房源，加速旧房出售。

包括苏州在内，今年以来，淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、扬州、济宁、苏州、太仓、连云港、绍兴越城等近20地探索购房“以旧换新”举措。

各地“以旧换新”主要有帮卖和回购两种模式。前者是购房者、开发商和中介公司签订协议，购房者确定意向新房房源后，向房企缴纳部分定金锁定房源，中介公司优先帮售旧房，在约定期限内旧房出售则购房者可购买新房，未出售则开发商退还定金，这是当前各地推行最多的模式。后者是由企业等兜底收购旧房，购房者用出售的房款换新，但这种模式一般会有额外的限制条件，太仓、连云港、海宁等地对这一模式进行了探索。

受访专家认为，相较自行置换，“以旧换新”有利于提升二手房的流动性，有助于加快房屋置换效率，进一步释放置换需求。在此过程中，多地还辅以发放换房补贴、契税补贴、额外购房优惠等举措，也降低了置换成本。但受二手房挂牌量高，换房者存在降价成交顾虑、“以旧换新”执行范围等因素影响，目前对当地房地产市场影响不大。后续也可能会有更多城市跟进，对“以旧换新”路径作更多探索。

破题住房“不卖不敢买”

中指数据显示，苏州新房价格仍保持一定涨势，但二手房均价已多月下降，而且有降幅扩大趋势。今年8月，苏州二手房均价2.68万元/平方米，环比降幅0.46%；11月苏州二手房均价跌至2.63万元/平方米，环比下降0.79个百分点。

9月以来苏州推出多项楼市新政，包括“认房不认贷”、放松限购、降低首付比例等等。为进一步支持改善性住房需求，11月19日，苏州发布住房“换新购”举措，推出“优先卖”“放心买”“换新购”服务，帮助购房者提前锁定意向新房的同时，加速旧房售出。

苏州房屋中介向21世纪经济报道记者表示，参与“换新购”的购房者确定意向房源之后，先交2-3万元意向金，并与开发商、中介公司签订三方合同，再由中介公司优先对旧房进行出售，规定期限内无法卖出，开发商全额退还意向金。

据苏州房地产经纪业协会微信公众号12月6日消息，当前，苏州锐林房地产经纪有限公司、苏州市朴邻房产经纪有限公司、苏州家事达网络科技有限公司、苏州芫家房地产经纪有限公司、苏州家联房地产经纪有限公司申请加入“家在苏州·换新购”试点企业。截至目前，共有12家经纪机构参与“换新购”活动。参与活动的项目已有93个，涉及吴江区、吴中区、相城区、工业园区等区域。

包括苏州在内，已有近20地推出购房“以旧换新”举措，包括淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、扬州、济宁、太仓、连云港、绍兴越城等等，在各地的实践中主要有帮卖和回购两种模式。

与家电“以旧换新”不同，房屋交易价值相对高、周期相对长，直接回购旧房用以补贴新房操作难度大。因而各地的“以旧换新”模式仍以中介公司帮卖为主，淄博、南京、青岛等地都是该模式。克而瑞撰文指出，一般旧房挂牌的期限为3-6个月。

以推出该举措较早的淄博为例，8月30日，淄博住建局微信公众平台发布“以旧换新”省心购房倡议书，提出购房者优先锁定新房源，同步出售自有存量住房，提升置换效率、兜底置换风险的倡议，购房者先与中介机构签订房地产经纪服务合同，然后选择与中介机构合作的新房楼盘选定新房，再与中介机构、开发商签订三方协议，缴纳新房意向定金，之后中介机构对存量住房进行查证、验房等，约定期限内成功出售则购买新房，未成功则开发商退还定金。

但也有部分地区对回购模式进行探索，如太仓和连云港，另外，在海宁、扬州和济南等地也有相关实践。但各地多以小规模试点为主，或者类似项目的促销活动。

以太仓为例，10月初太仓开始试行“以旧换新”政策，太仓市住建局工作人员对政策进行了解释，即将购房者名下符合条件的商品房按相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。并提出旧房面积小于144平方米，旧房总价不高于新房的60%等要求。

“优先卖”能否“放心买”

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，近期多地推出“以旧换新”政策，有通过“优先卖、放心买”保底交易服务来缩短二手房出售和新房购买周期，也有地区给予一定“换新购”补贴等，此举有利于加速释放改善性住房需求，对于提升二手房流通效率、拉动新房销售等将会有一定效果，助力加快一、二手房的联动效应。

除此之外，中指研究院市场研究总监陈文静对21世纪经济报道指出，对于开发商而言，以旧换新的购房者提前签订新建商品住房认购协议，提高了新房销售的确定性，有助于降低房企销售压力。

据关荣雪观察，该类措施推出后，短期内确实引发了不少意向购房者的咨询，此举对盘活二手房市场是一项积极探索。

“政策刚出来不久，具体如何操作还要看有关部门，但肯定要落地的。咨询这个的非常多，我今天下午接到三个咨询这个问题的人了。”12月6日，苏州一位房屋中介向21世纪经济报道表示。

淄博的“以旧换新”已推行一段时间，但一位当地中介告诉21世纪经济报道记者，目前“以旧换新”可选的新房房源较多，但由于二手房市场不景气，“以旧换新”推进有难度：“现在房子不是很好卖，除非你价格很低。”

9月7日南京发布的楼市新政中也明确推出了“换新购”服务，并搭建“换新购”超市，超市房源不高于案场销售最低价，通过“优先卖、放心买”保底交易服务，缩短二手房出售和新房购买周期。

记者查询发现，目前南京“换新购”超市已有110个项目，涉及南京多个区域。一位南京房企人士向记者表示，“换新购”在当地的关注度并不高，“换新购”超市中的项目也多为开盘时间较长的楼盘。

21世纪经济报道记者致电多个“换新购”项目发现，部分项目销售人员对“换新购”活动不甚了解，也有项目销售称提供的房源为公寓房源，还有项目销售表示目前公开销售的房源已售罄，不再适用该活动。

也有正在参与活动的楼盘。南京栖望府工作人员告诉记者，栖望府目前已经交付，所剩房源不多，以低楼层为主。开发商为购房者提供3个月的约定期限，如果期间旧房出售则推进新房成交，未出售他们会退还定金。但他坦言，目前该项目还没有参加活动的购房者：“你卖掉二手房，所有的项目都能买，卖不掉就没有资金，而现在要快点成交就只能靠降价。”

中指研究院分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，住房“以旧换新”的目的是释放置换需求，让二手房市场转动起来，从而带动新房市场去化。但要真正大范围实施并见效难度仍然不小。

孟新增谈到，一方面，当前二手房市场挂牌量高，去化速度较慢。“以旧换新”购房者的首要问题是将旧房卖出去，但在当前市场下，普遍采取降价措施来缩短成交周期。为此，客户需要衡量自己可接受的降价幅度，将旧房出售给相关企业亦是如此。另一方面，购房者向开发商支付定金，这对于房企而言拉长了该房源的交易周期，且存在不确定性，对新房销售的带动也随之减弱。同时，可参加此活动的项目若优质度欠佳，则效果更小。

关荣雪表示，从当前情况来看，在售二手房房源较多，市场复苏动力趋向温和，“以旧换新”政策执行起来确实也有一定难度，因此这类政策还需在利好力度、优化途径等多方面进一步深度探索，以促进置换需求的释放，预计后续可能还会有更多城市跟进。