买房卖房在北京

文｜《财经》记者 王丽娜

编辑｜鲁伟

几乎每套房子背后，都承载了一段人生和故事。

12月14日，北京购房政策调整优化的“靴子”终于落地，北京市住建委等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。

此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，按11月贷款市场报价利率计算，首套房贷利率最低为4.2%。

也是在近日，中国人民银行发布的2023年第三季度中国货币政策执行报告显示，今年以来，中国人民银行继续落实首套房贷利率政策动态调整机制，因城施策推动更多城市下调或取消首套房贷利率下限。截至9月末，在119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市中，有95个城市下调了首套房贷利率下限，24个城市取消了下限。加之各地住房公积金政策落地，住房公积金在有效促进住房消费、恢复房地产市场活力方面，正在发挥积极作用。

此前的7月24日，中央政治局召开会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

在常住人口超过2000万人的北京，2023年以来，楼市政策逐渐优化放宽。9月1日，北京出台“认房不认贷”政策，这被认为是北京房地产政策的一大“松绑”，此前“认房又认贷”措施已执行六年。

在当下的北京，房子交易和流动背后，买房和卖房的人经历了什么？

卖房，也需要流量

在一个二手社交平台，徐杨挂出的不是闲置物品，而是一套标价超过530万元的房子，配图是一张“卖房”的手写红字截图，若干张房屋实景照片——“这套房子是我住了多年的房子”。

那是徐杨在北京的唯一一套两居室住房，徐杨在帖子里罗列了房子的十个优点，包括税费、得房率、交通等重要信息，介绍中还提到，小区周边公园有跑道、北京东部金秋观赏银杏的重要景点。

2023年11月初，《财经》记者见到徐杨时，他正在寻找合适的房屋买家，他在房屋中介网站挂牌出售的同时，也在一些知名社交平台上挂出卖房的帖子。

像徐杨这样，依靠传统售卖渠道之外，自己又在社交平台发布售房帖子的并非个例。在几个社交平台，搜索“北京卖房”，一张张不同装修风格的房屋内景照片展现出来，有人在首图晒出不动产权证书，有人发布卖房记，“自己房，自己卖”。

多渠道售卖，徐杨希望能多一些“曝光量”。但自己发帖的效果有限，前来进一步询价的人不多，出乎意料的是有人询问孩子上学能否使用他的房子对应的学区指标。

“卖一买一”改善居住生活品质，这是“80后”徐杨当前的生活目标之一。徐杨住在北京五环一处建成十余年的社区，2016年购入时绿化和设计在当时都算不错，“窗外爬有常青藤，室内洒满阳光。”几年过去，徐杨和家人想要住得更宽敞、户型更合理的房子。

2023年9月1日，北京宣布落实“认房不认贷”政策，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行信贷政策。按照此前政策，居民家庭名下在北京市已拥有一套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

政策调整让徐杨置换房屋的门槛降低，首付比例将大幅降低，如按北京首套执行信贷政策，普通住宅首付比例是35%，非普通住宅为40%。“认房不认贷”政策出台五天后，9月6日，徐杨下定决心前往中介挂牌售房。

此后，徐杨开始追踪自家小区的行情，每天看有没有新上房源、下架房源以及最新成交价格。小区一有房屋成交，经纪人也会通知徐杨。挂牌近两个月后，徐杨调了三次价，下调幅度是初始挂牌价约2%。

挂牌后的每个周末，徐杨都会在家中迎来一波波看房人群，但给出的价格不如预期。徐杨说，看房的人都带着砍价的心理而来，每一次出价都比照周边类似房源新近成交价再减5万元-10万元。

11月初，李恒略有失落，但也放松下来。李恒卖掉了自己在北京东四环的唯一住房，历时80天。成交周期还算理想，这其中亦有李恒的积极参与。李恒曾在互联网公司工作，深知流量的重要性，为此在展示自己房子和提高带看量上花了不少工费。

2023年8月，李恒卖房决心已定。那是套60余平方米的一居室，四年前李恒以380万元的价格按揭购买，李恒入住后打理得典雅古朴，8月中旬房子在中介官网初次上架，李恒挂牌438万元。

9月新政发布后，李恒期待看房的人更多一些。可李恒观察到在中介网站，他的房子每天浏览量在15次-20次，带看量则为个位数。李恒诚意卖房，每次有人来家里看房，李恒都提前准备好茶具茶水，但看房的人无意喝茶。房子匆匆看过，出价者不多，一些买家透过中介传来的试探价离李恒的预期较远。此时，李恒的价格已经下调十余万元。小区附近一有房屋成交，中介就会发来信息，告知他最新成交价，“就是告诉你，你的价格还是挂高了。”李恒对《财经》记者说。

李恒希望早点成功售房，他每个月还房贷及利息1.3万元，早成交一个月利息可省近一万元。李恒从事过互联网运营，深知信息流展示的逻辑，他想着，得让自己的房子进入中介推荐之列，在网上展示时打上推荐标签。李恒了解到，进入推荐之列，需要房屋有一定带看量，且价格有吸引力，他开始着手从这两方面“加工”，劝说经纪人多带人看房，价格上则再一次调价，这时价格已比原挂牌价下调5%。

如愿进入中介网站推荐之列后，李恒发现每日浏览量是原来的五倍，带看量逐渐多起来。

“认房不认贷”成效

9月1日约19时，“认房不认贷”政策发布时，房地产经纪人张明和一名买房客户正坐在售楼处，商谈两小时前签下的单子，两人看到手机弹窗的消息，张明对客户说，不用再聊了，“这下踏实了。”

张明主要做北京市海淀区有升值潜力的中、高端住宅项目的交易和付费咨询。9月1日17时左右，在北京市海淀区科学城北区一处新楼盘的售楼处，张明的客户签完购房合同，交了定金，锁定一套1000余万元的房子，但客户仍在犹豫，不知道购房决策是否正确。

张明说，客户担忧买完这套房子，会增加压力，还担心自己现有的老房不好出手，为了打消对方的顾虑，两人又接着聊了两个多小时。当天约19时，看到手机弹窗消息后，客户结束了谈话，离开售楼处。

张明则赶紧找到销售人员，查看楼盘销控表，当天下午还有六套未售，到当晚只剩下一套，张明拨通了另一名有意该楼盘的客户电话。那名客户正请人吃饭，张明建议迅速结账，前来售楼处。过了几分钟，张明再次致电客户说，只剩一套房了，别晚了，并将开发商预售账户发给对方。

很快，客户回复说手头只有6万元，已转账下定金，而这套楼盘的预付定金是12万元。张明顺手给客户转了6万元。李恒回忆，当时情况紧急，他没有时间再去问销售人员，“6万元能不能压得住这房子”。

“前后就是几分钟的事情。”张明说。次日，客户转了6万元还给他。这是一名中年客户，三天前找到张明咨询买房信息。张明了解到，对方现有的房产此前最高时价值上千万元，到9月时估价约950万元，希望置换到升值潜力不错、流通性更好的房子，但看房看了一年多，还拿不准选哪里，便找到他咨询。

9月1日下午到晚上，张明帮助两名客户签下买房单子，处理80余条咨询信息，忙碌到凌晨。次日，曾咨询过张明的另一个客户打来电话报喜，称当天凌晨两点，自己价值千万余元的房子成功售出，高于心理预期价30万元成交。

房屋经纪人冯浩在9月也比此前4月至8月忙碌不少，他主要在北京市西城区从事房屋经纪服务。西城区在北京市拥有优质的义务教育，是不少业主购买学区房时首选考虑片区之一。“认房不认贷”政策发布次日，冯浩和同行们发现二手房新上房源增加了。随后，前来看房的人也多起来，不过他所在片区交易量变化并不明显。冯浩表示，他所在的片区市场交易比较稳定，即便是在新冠疫情时期看房不便，也总有人想方设法看房。

至9月中旬时，冯浩表示，据他观察政策对新房市场、改善型住房利好，“也许再过几周，一部分外环业主卖完房，会来中心城区买房。”

政策调整后，促进一些买房者和换房者的潜在购房需求释放。有房产代理公司发布数据称，9月2日，北京新房成交超1800套，日成交量超过了8月的一半。数据还显示，北京9月二手房新增挂牌量近2万套。

政策调整，促使徐杨9月迅速挂房出售。徐杨目前没有孩子，两居室的房子，空间不算局促。37岁的徐杨身处互联网行业，行业里职场“35岁”现象突出，换房之后每月将增加不少还贷支出。换房的成本也不低。2016年，徐杨按揭购买这套二手房时成交价430万元，算上此前中介费、缴纳税费、这几年还贷的利息，徐杨估算现在卖房“勉强不赔钱”。

据北京市住建委数据，9月北京市二手住宅网签量为14262套，逼近1.5万套，1.5套被一些分析人士认为是北京楼市的“荣枯线”。其中，9月1日至9月27日，北京二手房成交12658套，环比上涨45%，同比上涨11%。国家统计局公布，9月北京新建商品住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨2.9%，与上月相比涨幅略有提升；二手房住宅价格环比上涨0.7%，同比上涨1.1%，涨幅均有所提升。

10月11日，《财经》记者第一次见到张明时，他表示这段时期帮助客户交易房屋八套，主要集中在9月上旬和中旬，那段时间时常忙碌到深夜，最近又有了空闲。不过，他有一名客户又选择退掉预定的新房。张明称，那是一名退休老人，名下有一处100余平方米的房子，打算“卖一买一”，9月初预定了一处新房，但其现有的房子因面积大、总价高，到9月底时还未卖出，担心换房压力，便与开发商协商解除购房合同。

楼市政策继续宽松。10月31日，北京住房公积金管理中心发布通知称，为支持居民刚性和改善性住房需求，优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准，自11月1日起，北京市公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况，即实施“认房不认商贷”。

买、卖之间的考量

房子挂了两个多月未售出，徐杨仍然坚定换房决心。

徐杨和家人希望住进品质更好的社区。最好是新房，地下车库设施完善，拥有“一个回字形的厨房”，而不是当前拥挤的长条形厨房。改善住房，是他们对“美好生活的设想之一”，“有好的房子为什么不去追求呢？”徐杨说。

改善住房之外，徐杨亦考虑房子的保值问题。徐杨2011年研究生毕业工作时，北京的房价呈上涨趋势，等缴纳社保满五年后买下这处二手房。回看当时买房，徐杨发现他看过的一些新房，这几年涨幅超过目前居住的二手房，“优质社区的商品房会更有保障，更有商品属性。”

追求更有品质的生活，也是李恒卖房的初衷，他准备离开北京，回到靠海的老家城市。2013年，李恒来北京工作时，一心想在这个大城市扎根。他租住在京五环外，通勤时间一小时以上，也不觉得辛苦。2019年手头有了一定积蓄，他买下一居室公寓。

这几年，李恒辗转几个互联网公司，做到中层，但KPI考核的负担越来越重，工作带来的疲惫感渐增。李恒说，这一年来，每个月公司开管理层会议，被问到数据，他“都不知道怎么回答更好”。在公司里，李恒找不到价值感，工作就像“拧螺丝”，在他看来自己也只是公司的一个“耗材”。每天工作朝九晚九，“家成为只是睡觉的地方”。焦虑感不断侵蚀着李恒。

李恒34岁，身体发出报警信号。前一段，李恒暴瘦30斤。那段时间，李恒白天忙着在公司开会，晚上才能空下来干自己手头的工作，中午顾不上吃饭，晚饭又不规律，他以为是少吃减肥有成效，逢人便自夸。后来李恒确诊糖尿病，健康问题被他重视起来。

李恒单身，暂时没有家庭负累，和父母商量后，他做出辞职暂时赋闲的决定，继而是卖房离开北京的决心。卖房，于他来说当然“难受”，这意味着他靠多年工作积蓄置办的房产——“在北京的家没有了”，当初买房时他最大感受是“再也不用租房”，现在他希望改善生活质量。

9月，赵建下定决心出售京郊的房产。目前，赵建居住在中心城区，房子是早年单位执行城镇住房制度改革时的“房改房”。

在郊区的房子，本来是赵建设想的养老房。2001年，有同事提议去郊区买房，退休后住在有山有水的地方安享晚年，赵建动了心思。赵建当时月薪4000余元，看中的郊区房价不足3000元，环境优美。考虑到自己作为工薪阶层的支付能力和购房成本，不需要增加太大生活压力，赵建和同事在同一小区购置新房。

郊区的房子买下22年来，那处房屋赵建和家人实际居住的时间不超两年，只有节假日才能用上，成了家里的“仓库”。这几年退休后，到郊区居住的想法还是不现实，他的母亲需要人照料，他每天中午都得赶去母亲家里做饭，陪老人聊会儿天。

考虑到房子利用率太低，赵建决定卖房，当初一起打算买房养老的同事先他一步，前几年已将房子出售。最近房价起起伏伏，赵建未过多考虑，选在最近挂牌出售，赵建认为，“应该不是最佳时机”。

2023年8月至10月，《财经》记者在北京东北三环附近走访一些待售的二手房源，房屋建成年代普遍较早，集中在20世纪80年代至本世纪初，不少属于朝阳区的老旧小区。活跃在这个片区的一些经纪人反馈称，与七八年前不同，年代较早的一居室虽然总价低、交通方便，但并不受当下的年轻人青睐；片区内的中老年人换房时则更看重楼层，没有电梯的板房，有些老年人三层“都嫌高”；片区内的三居室、四居室，卖房时长与小区建成时间、楼层和价格有很大关系。《财经》记者看过的一处三居室，最终低于挂牌价8%成交，在卖房周期内原房主完成了重新装修。另一处三居室，挂牌近一年后下架，中介反馈称，房主想等明年看看情况再说。

经纪人张明从业16年，熟悉北京房屋市场。张明认为，目前北京刚需购房人群的预算以400万元至600万元为主，主流的改善型住房人群预算集中在800万元左右，部分改善型家庭的预算超千万元。张明服务的主要人群是改善型客户，以及改善和投资需求兼具的客户，他们多数本来就有房产，但是希望置换成更加优质的房产。

李恒的一居室，徐杨的两居室，赵建在京郊的房子104平方米近300万元，一般来说都适合“刚需”购房者。

李恒观察到，看房的人群以年轻单身女性居多，他推测也许是那些女生家里有积蓄，“希望给自己一个保障，我的房子是自己出钱买的。”有一对年轻夫妻曾对他的房子有意，但通过中介表示先把燕郊的房子卖掉才能买，李恒等不了。

与李恒不同，徐杨观察来他家看房的人，以年轻夫妻或者准备结婚的人居多，往往还有家中长辈陪同，估计是“需要家里帮助出资”。2023年春节时，曾有准备结婚的年轻人有意赵建的房型，但当时他没有卖房的想法。

房子到底意味着什么？

北京的住房市场稳中有波动。10月，受长假等因素影响，北京二手房成交量较9月回落，网签量降至10653套。11月，北京二手住宅网签量达到12545套。

张明表示，一般来说，北京的二手房月成交量在1.2万套至1.7万套之间都属于比较正常的市场状态，“不热也不冷”。

从事房屋经纪十余年，张明接触了大量的买房和卖房人。张明告诉《财经》记者，最近几年来，不少人咨询张明时表示，想买一套房子，但又怕买了之后房价有大的波动。一些业主表示，之前买的房子不再适合居住，需要改善，同时希望借助换房把正在贬值的房产替换成保值升值功能更强的房产。他将这些购房者，尤其是后者的购房行为称为“资产保卫战”，房子是他们“保卫资产”的工具。

张明认为，在很多人的传统观念里，“要有一个自己的房子”的想法根深蒂固，但这二三十年来，“我买了这房子至少不能赔钱”的观念又扎根在很多人心中。现在，这两种观念产生了冲突：我想买一套房，但我不接受这房子价格下跌。

此前，中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组，曾刊发《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，在全国对3万余户城镇居民家庭开展资产负债情况调研，调查显示中国城镇居民家庭资产以实物资产为主，占家庭总资产的八成。实物资产中，74.2%为住房资产，居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%。

在一线城市，拥有一套房产对家庭财富的意义不言而喻。在张明看来，不少拥有房子的工薪阶层，他们的家庭资产总额部分得益于房价的升值，而北京一些家庭资产上千万元的家庭，“多是被家有两套房、三套房推到了这个位置”。因此，北京不少住房改善型人群，就是卖出五六百万元的房产，置换成八九百万元甚至上千万元的房产。这几年，张明还遇到一些在北京拥有房产的客户，虽然已移居境外，但再次置业时有些人还会考虑在北京换房，因为相比国外一些国家，中国持有房产的成本不高。

借助房产，也是张明实现财富跃升的主要方式。2007年张明来到北京，没有家人帮衬，他租住在地下室，只是为了少付50元月租，他选了地下二层。张明在新兴的房产经纪行业谋职，正好赶上住房市场化、房地产市场快速发展时期。16年过去，帮助别人买房的同时，张明自己也多次“激进式”买房、换房，如今他在海淀区拥有价值千万元的高端住房。张明个人的经历，他鲜少对外提及，他说，如今已不再具有“可复制性”。反而，张明说自己常劝一些人买房要冷静。

如何选到优质且保值的房产，有多种时运等因素造就。刚来北京时，张明的房产经纪服务范围集中在海淀万柳商圈，那个片区对应海淀区的优质学区，并且在本世纪初有多个新的优质楼盘建成。

2006年，《义务教育法》修订，进一步强调就近入学，北京“学区房”概念兴起。张明称，那个片区因此成为一些资产优厚人士购置房产的首选，不少人单纯就是为了孩子上学，刚开始并未意识到会在十年之后翻了数倍。2007年张明初入经纪行业，每天给无数业主打电话“练手”时，业主还并不像现在这样反感陌生来电，甚至愿意跟张明聊上几句，“业主也懵懂，即便不卖不租也关心小区房子能卖多少、租多少钱。”

如今接受委托咨询，与一些经纪人希望完成交易不同，张明每次都问对方购房目的是哪些，主要是居住，还是希望保值增值。张明认为，每个购房者背后都有不同的目的，他会根据对方的实际情况，帮助分析购房决策能否实现最主要的目的，“如果不能，我会劝退。”他也发现，不少人不再持有“我必须有一套房子”的观念。

关于房子的梦想

挂牌80天，11月初，李恒迎来诚意的购房者。对方是一个老人，自称住在李恒家附近，家里有一处大房子，希望再买个房子给后代回国居住。几分钟后，双方谈妥价格，410万元成交，比他的初始挂牌价少6%。

此前，李恒一度担心卖房会耗时过长。李恒称，前后共有50多人次来看房，但之前看房的人，没有人约着一起坐下来谈价。偶尔中介反馈说，看房的客户希望在初始挂牌价基础上降价13%，这与李恒的预期差别略大。

9月中旬，张明遇到一对客户，凑来凑去首付还是差十万元。张明介绍，那是一对年轻夫妇，属于高知人群，两人年收入过百万元，心仪的新房价值800余万元，首付需要300多万元，还差十万元。那套房子很抢手，对方希望张明沟通下能否晚点付款，张明直接转给那对夫妻十万元，先借给他们。

不到一个月，张明收到了年轻夫妇的还款，对方还表示要送张明电影票，留言中不断提到感谢，以及之前甚至想要换个城市生活的念头。张明告诉《财经》记者，他借钱给对方，就是看到他们凑足首付的过程，也看到他自己曾经从农村出来在大城市扎根的不易。

北京的购房人群以30岁以上的人群为主。2023年初，北京住房公积金管理中心发布《北京住房公积金2022年年度报告》，住房公积金个人住房贷款方面，贷款职工中30岁以下占27.3%，30岁-40岁占57.8%，40岁-50岁占11.8%，50岁以上占3.1%；购买首套住房申请贷款占75.5%，购买二套及以上申请贷款占24.5%；中、低收入群体占77.3%，高收入群体占22.7%。

“认房不认贷”政策发布后，撩拨着陈欣换房的心思。陈欣目前在北京市通州区有一处住房，考虑孩子上学，他想换到核心城区。陈欣的孩子不满1岁，他已经数次看过东、西城的房子，“最便宜的一居室也要四五百万元”，陈欣说。

陈欣和妻子都不属于高收入行业，如果按照之前政策，他们“买一卖一”需要支付首付约400万元。陈新现有的住房是2016年置换而来，目前售价约400万元，再扣除100多万元的贷款和利息，缺口太大。政策调整后，陈欣换房有了更多可能性。

陈欣也经历了几次房产交易，他对房子有很深的执念。陈欣自初中时离开家读书，为了能自主安排学习时长，陈欣没有住校，初中时和同学搭伙住在老师家的一间小屋里，高中时在亲戚家的厨房外面搭建出一间房住。2003年名校毕业后，陈欣来到北京，在传统行业工作，收入不高。2008年，稍有积蓄，再加上四处筹措，陈欣首付20多万元贷款50万元，在北京四环外购置了自己的房产。房子到手后，他把卧室的墙刷成绿色，客厅的墙刷成了黄色，终于拥有自己的房子，他感到“生活踏实了”。2016年，结婚后陈欣换房到通州居住。2018年，陈欣回安徽老家县城又购买一处房产，价值70万元，再花了十余万元装修。

有了孩子后，陈欣希望孩子能接受更好的教育，学区房成为下一个目标。陈欣计划先把老家的房子卖掉，再出售通州的房子，换一套东城区的学区房。现在，陈欣在老家的房子正在挂牌出售，但中介告诉他，“没有人看房，挂60万元可能有人来看。”

11月中旬，李恒回到靠海的老家城市，租好了一处房子，他不想住在家里。租住的房子，距离商场和海边公园车程5分钟左右，但没有租到理想中的带有开放阳台的房子。此前，他畅想回老家的生活时，表示希望能租一个有开放阳台的房子，“可以安静待着，让自己放松。”

退休老人赵建还在售房中，他说，“价格合适就出手”。

11月底，徐杨发来信息称，房子卖出去了，但他未透露具体交易价格，只表示算是比较满意，符合预期。将要购入的房子，徐杨还在看。徐杨表示，他买房主要是为了居住改善，不涨或者跌一点他也能接受。

在一些社交群里，徐杨看到各方对房价走向争论不休。“我觉得没有多少人能看清。”徐杨说。