北京、上海发布重磅楼市“组合拳”！有中介放言：将收回折扣

今天，北京、上海楼市相继放大招！

北京发布重磅楼市“组合拳”

2023年12月14日，北京住建委等5部门联合发布重磅楼市新政，调整优化普宅标准，降低首付比例，延长房贷年限，还将降低房贷利率。

新政对于普宅认定标准调整幅度很大，取消了成交总价的限制，对普宅的建筑面积、单价标准进行了适当上调。

具体来看——

一是将单套建筑面积从140平方米以下调整为144平方米以下。

二是将5环内住房成交单价从3.96万元/平方米，上调到8.5万元/平方米以下，提升了1.15倍；

5-6环住房成交价格从3.168万元/平方米，上调到6.5万元/平方米以下，提升了1.05倍；

6环外住房成交价格从2.376万元/平方米，上调到4.5万元/平方米以下，提升了89%。

此前普宅标准有成交单价和总价的规定，5环以内、5-6环、6环外成交总价分别为468万元、374万元和281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。此次新政取消了总价要求。

北京现行普宅标准调整于2014年9月底，政策推出时北京市住建委曾表示，调整后享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重将扩大到90%以上。9年过去，市场已经发生重大变化，国家统计局数据显示，2020年10月，北京新房价格指数较2015年上涨47.7%，二手房价格指数较2015年上涨52.2%，其后北京房价指数同比仍有所上涨。

另据中指数据，2023年1-11月，北京5环内新房成交均价为91594元/平方米，5-6环成交单价为58566元/平方米，6环外成交均价为35656元/平方米，单价明显上调将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅，将明显降低了购房者交易税费，降低购房成本。

2023年12月14日，北京市住建委指出，普宅标准优化之后，全市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，此前业内一直在呼吁调整北京普宅标准。她回忆，2014年北京调整普宅标准时新房均价不到2.8万元/平方米，而今年新房均价已超6.5万元/平方米，新房均价上涨逾两倍。普宅标准调整前，约10%的购房家庭可以享受到契税优惠，调整后将有7成左右家庭获得税费减免，调整力度较大。而且基于环线来调整普宅价格也比较契合当下市场的实际情况。

北京楼市新政也对房贷政策进行调整，下调新发放房贷最低首付款比例，同时延长贷款期限。

在全国统一政策的基础上，将北京地区首套住房个人住房贷款最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。

此前北京首套房首付比例为普宅首付最低35%，非普宅首付最低40%；二套普宅首付比例最低60%，非普最低首付比例80%。

同时，此次调整取消了房价过快上行阶段北京对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。

郭毅指出，普宅标准优化，叠加首套、二套房首付比例的一个下调、贷款周期的拉长，一方面降低了购房家庭的首付比例，另一方面也降低了购房家庭月供还款负担，从多个维度为北京购房家庭减负，为购房者提供实质性利好。

另外，北京住建委指出，此次调整还将降低商业银行新发放房贷利率政策下限。此次调整的是新发放的商业性个人住房贷款利率政策下限，即12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。

调整后：城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。

各银行应根据北京地区市场利率定价自律机制确定的政策下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则，合理确定每笔新发放房贷利率水平。

最新的5年期以上LPR为4.2%，调整后北京城六区首套、二套利率政策下限分别下调至4.3%和4.8%；非城六区首套、二套利率政策下限分别下调至4.2%和4.75%。此前北京首套和二套的利率分别为4.75%和5.25%，利率下调明显。

以贷款200万、25年采用等额本息方式偿还为例，12月15日起新发放的首套商业性个人住房贷款的购房者月供最低可至10778.85元，而在2019年10月至今发放首套商业性个人住房贷款的购房者月供最低为11402.35元，二者相差近1400元。

另外，此次调整取消了房价过快上行阶段北京市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年，这意味着新购房者的月供有望进一步降低。

郭毅表示，房贷利率下限调整也是市场一直在呼吁的重要方面。此前北京的房贷利率在全国都偏高，与房贷利率下降的大趋势不符，这次利率下调也是顺应大的政策走势，可以降低购房人的购房成本，也对预期形成更好的拉动作用。

此前，北京曾于9月1日全面执行“认房不认贷”，但在一线城市中政策调整的节奏和力度仍较谨慎。

政策刚出台，就有新房销售给记者发微信：我们项目现在还有尾盘，这一两天我们就会收回折扣。“现在首套、二套首付比例降得这么低，折扣收回是必然的。”该销售说。

上海调整普通住房标准

个人首套房最低首付比例下调

北京优化政策后，上海也随即出台了新政。

据央视新闻报道，上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。

一、调整普通住房标准

上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：

一是五层以上的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

二是单套住房建筑面积在144平方米以下。

二、优化差别化住房信贷政策

一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。

二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。

同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

一线城市购房政策优化力度加大

陈文静认为，北京此次释放了更加积极信号，整体力度较大，对北京房地产市场以及全国市场情绪均将带来积极引导。

“整体来看，本次北京政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力。”陈文静表示，除了限购政策外，政策基本一步到位，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望提升，或将进一步影响价格预期。

除京沪外，在不久前的11月22日，中国人民银行深圳市分行发布通知，23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。此次调整降低了居民购买二套住房的购房资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

当日，深圳市住房和建设局优化普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下”这一价格限制条件。普通住房认定标准仅保留住宅小区建筑容积率和单套住房面积两个条件。

本轮一线城市调整优化房地产政策，市场已经有所预期。

7月24日召开的中共中央政治局会议上，在谈及房地产市场时，首次提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

一个月后，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。各城市可根据房地产市场形势和当地政府调控要求，自主确定首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

“继‘认房不认贷’后，此次再次调整相关政策，既是落实央行、国家金融监督管理总局文件精神，也是适应北京房地产市场的实际情况，目的就是更好地满足刚性和改善性住房需求。”北京市住建委相关负责人表示。