新政效果明显，元旦假期北京二手房成交量企稳

元旦假期期间，中国证券报记者对北京地区二手房市场进行调研发现，假期期间，北京地区二手房成交整体较为平稳，看房量和成交量都呈现企稳回升的态势。

● 本报记者 董添

成交有所放大

“元旦假期期间，北京链家二手房成交量大概维持在400套至500套之间，和平时周末差不了太多。很多元旦假期没有出游计划的购房者都出来看房了。一些降价房源成交速度是很快的。”链家资深中介人士李红说。

李红告诉记者，2023年12月北京地区二手房成交比较可观。“年底很多业主着急回款，降价出售房源的情况比较多，预计这种情况会持续到春节之前。目前，刚需捡漏房源比较多，价格也有足够的吸引力，这也是近期刚需积极入市的一大原因。”

“今天上午我们门店成交了3套房，买家都是去年12月才开始看房的刚需客户。由于业主前期已经与其他客户谈得差不多了，所以新客户如果能接受目前的价格，很快就能成交。”丰台区一家链家门店经理告诉记者。

调研过程中，不少中介告诉记者，目前降价房源还是很多，成交量虽然上来了，但是价格企稳回升还需要时间。

麦田房产中介人士告诉记者，这次新政大幅降低了购房门槛及成本，促进刚需和改善的释放：一是降低刚需入市的资金门槛、税费及月供压力，为市场补充刚需，进而让换房实现“卖旧买新”；二是提升改善需求购房能力，二套首付比例大幅降低，让改善群体在不卖旧的前提下买新成为可能，或在现有预算之下实现更高水平的改善。

成交方面，中原地产监测数据显示，2023年12月，北京二手房住宅网签量达到12963套，单月数据较为平稳，和新政前11月的12545套基本持平。2023年，北京地区二手房累计成交155432套，超过了2022年的14.1万套。

挂牌量方面，记者在链家系统看到，目前北京地区二手房挂牌量为165278套，比2023年12月初的166868套略有下降。

“下降的原因主要和成交有所放大有关。预计短期内北京地区的挂牌量将维持在16.5万套至17万套之间。”多位中介人士告诉记者。

新政效果明显

中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体看，2023年10月至11月，北京地区二手房市场成交持续下行，价格出现了明显的调整，2023年12月14日出台的新政很大程度上止住了市场下行。

张大伟告诉记者，新政对北京市场刺激作用还是很明显的。虽然2023年12月的网签数据看起来和11月差不多，但实际成交数据环比上涨了20%左右。9月“认房不认贷”政策出台后，实际成交环比大概上涨了40%。由于网签数据滞后，预计2024年1月的网签数据会在2023年12月的基础上有所冲高。从市场趋势看，北京二手房火热的基础线是住宅单月成交1.5万套，但市场推动主要依赖学区房需求，过了4月需求就会下降。2023年“小阳春”很大程度上是学区房和前期积压的需求释放。2024年市场成交量的高点也很可能出现在3-4月，预计2024年1月的成交量将在1.2万套至1.3万套左右，3月市场成交量有望再次超过1.5万套。

2023年12月14日，北京市住建委等五部门联合发文，自通知印发之日起，调整首套房、二套房的首付比例，首套房最低首付款比例不低于30%，二套房首付比例最低为40%。而此前政策为：个人购买首套房，普通住宅最低首付比例为35%，非普通住宅最低首付比例为40%；个人购买二套房，普通住宅最低首付比例为60%，非普通住宅最低首付比例为80%。此外，贷款最长年限也由此前的25年调整为30年。

此外，调整普通住房标准，自2024年1月1日起执行。具体交易价格标准将不再设置总价标准，仅保留单价标准。这更符合当前房地产市场实际情况，新标准可以覆盖当前7成左右的住宅。其中，五环以内符合普宅标准的房屋单价从过去的3.96万元/平方米提高到8.5万元/平方米；五环到六环房屋单价标准从3.168万元/平方米提高到6.5万元/平方米；六环外达标的房屋单价标准从2.376万元/平方米提高到4.5万元/平方米。

麦田房产中介人士告诉记者，新政前后，二手房带看量基本维持稳定，成交量上涨是建立在业主作出更多让步的基础之上，预计到春节之前北京二手房市场会维持目前“以价换量”的态势。本次政策对刚需和改善的支持双管齐下，打通换房堵点，提升交易活跃度。新政后市场成交有所提升，但购房者并没有出现恐慌性看房选房的现象。随着2024年1月1日新的普通住宅认定标准正式执行，将进一步减轻购房人的税费负担。新政激发的购房需求将陆续释放，预计房价也将会止跌企稳。