开发贷和按揭增量均有望修复 存量按揭利率下调仍使银行承压

2023年，房地产领域监管政策频发，房企融资环境不断向好，房地产产业政策不断放松，年内，金融机构从供给段和需求端同时发力，这种趋势延续到了明年。这对于明年银行的涉房贷款影响有多大？其中又蕴含着哪些可能的增长机会？

多位专家对财联社记者表示，2024年的房地产贷款增速有望继续增长，“三大工程”相关配套融资需求将成为2024年银行信贷投放的发力点之一。而对于市场关注的房地产风险，专家表示，银行在房地产领域的系统性风险已实质性解决，预计房地产不良资产将进入逐步出清的阶段。个人按揭方面，存量贷款按揭利率下调的影响还将在2024年前三季度有所体现，但部分前期积压的改善型住房需求将得到释放，配售型保障房和城中村的改造还有望激发中低收入群体的购房需求，进而有望带动按揭贷款规模扩容。

2024逆周期下的亮点：对公涉房贷款改善 城中村拉动融资

临近年关，银行忙着与民营房企进行座谈会，了解贷款需求。值得注意的是，金融机构座谈会提到“对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”，相比2022年4月金融座谈会“不盲目抽贷、断贷、压贷”的提法增加“不惜贷”。

2023年，房地产领域监管政策频发，房企融资环境不断向好，房地产产业政策不断放松，年内，金融机构从供给段和需求端同时发力，这种趋势延续到了明年，这对于明年银行的涉房贷款影响有多大？其中又蕴含着哪些可能的增长机会？

首先从银行的房企融资来看，2024年的房地产贷款增速有望继续增长。此前受监管限制，同时房地产行业开始进入下行周期，因此房地产行业贷款余额自 2021 年开始进入负增长，但是数据显示，房地产贷款的底部已经显现，而 2023 年上半年在政策驱动下，房地产贷款增速重新回正，2024年的房地产会有更多机会。

此外值得注意的，“三大工程”相关配套融资需求将成为2024年银行信贷投放的发力点之一。随着城中村改造被提上议程，业内认为相比棚改，资金来源更强调市场化，商业银行参与空间更大，据中泰证券测算预计占总投资的15%以上。

城中村改造将有效拉动房地产开发投资。光大证券研究所金融业首席分析师王一峰认为，房企融资段多重政策驱动下，有望对开发贷投放形成一定托举，预估2024年开发贷增量规模4000亿，较2023年均有小幅上修。

从银行类型来看，股份行的开发贷占比较多，对于股份行明年在涉房对公贷款的布局策略，资深金融政策监管专家周毅钦对财联社记者表示，需要加强对于暂时资金链紧张的房企支持力度，解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营。继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大“保交楼”金融支持。

“展望2024年，预计上半年房地产行业仍将在底部徘徊，政策时滞需要有一个逐渐消化的过程，商业银行的工作重点方向是继续配合号金融管理部门，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。”周毅钦表示。

不过，也有不愿具名的业内分析师对财联社指出，尽管中央政府敦促银行加快向房地产投放贷款，但目前银行在向房企发放新贷款时还是保持高度选择性。“城中村改造的关键是资金平衡，金融机构才愿意发放贷款，还是要看商品房项目能否按照既定价格预期实现销售，确定了向利好方向发展，会带动金融机构的资金流入。”

从风险角度来看，银行涉房贷款的风险出清一直是关注的重点，而进入2024年银行房地产风险进程已经步入中后期，这对于银行的表现将是一大利好。随着近期多家民营房企的风险陆续解决，民营房企继续暴露风险的概率降低，中信建投证券认为，银行在房地产领域的系统性风险已实质性解决，预计房地产不良资产将进入逐步出清的阶段。

从今年的对公贷款不良率来看，房地产行业的不良率还在升高。具体从银行类型来看，股份制银行的涉房贷款不良率较高，但未来房地产行业资产质量下行有限，2024年的资产质量整体向好。

惠誉博华银行相关分析师对财联社记者表示，相对于其他类型银行，股份制更倾向于投放于制造业及房地产业，这两类行业占比高于其他类型样本银行，其中房地产不良贷款增长甚快。以样本银行为例，房地产对公不良贷款率已由 2020年末的 1.1%跃升至 2023年6月末的3.4%。“ 不过，股份制银行资产质量2024年整体向好，随着房地产行业支持政策持续加码，市场风险逐渐出清，预计未来房地产行业资产质量继续下行的空间有限。”

2024存量房贷利率下调影响息差 按揭贷款有望扩容

在银行全部金融敞口中，个人住房按揭占的比例绝对不低。中金公司的测算，截至2023年三季度房地产相关金融敞口规模中，银行表内敞口占商业银行总资产16%，全部金融敞口中，个人住房按揭贷款占银行贷款19%，占全部金融敞口比64%。面对今年的局势，一方面是提前还贷潮从愈演愈烈到偃旗息鼓，另一方面是新增个人住房贷款的增速不断减弱。面对2024年的新契机，银行个人住房按揭贷款是否能迎来新活力？

一个显著趋势是按揭利率继续下行。2023年随着两次降息，1年期和5年期以上LPR已经分别累计下调20bp和10bp，企业和居民贷款利率进一步下行，2024年市场预计LPR将继续下行，并且一季度就有很大的概率降息，这将进一步利好居民购房意愿，也将一定程度改善银行按揭房贷的增速。

“在存款利率、投资理财利率都下行的当下，更反衬出房贷利率的高额，因此我觉得按揭贷款利率还是有继续下调的空间，继续缩小利率的差距，这样才能提升居民加杠杆的意愿，这也是一个重要的前提。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对财联社记者表示。

民生银行首席经济学家温彬对财联社记者表示，结合中央监管年末的多次发言，2024年央行将大概率引导LPR适度下行，进而推动融资成本稳中有降，激活生产消费信贷需求。“一方面，尽管新发生个人住房贷款利率已大幅下行，但仍为银行的优质资产，且“资本新规”实施下，按揭贷款资本占用将明显改善，银行也有较强的按揭贷款投放意愿。另一方面，房地产销售仍较为疲弱，居民观望情绪浓厚，在房贷利率动态调整机制作用下，部分城市或陆续调整房贷利率下限。”温彬指出。

这就导致2024年银行的存量按揭贷款定价仍将下调，出于优质资产的考虑，银行将继续大力投放按揭贷款，银行资产端下行压力显著。

根据测算，今年存量按揭利率下调银行业“让利”约1600亿。根据央行数据，截至9月底，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600-1700亿元，惠及约5000万户、1.5亿人。

光大证券认为，存量贷款按揭利率下调的影响还将在2024年前三季度有所体现。财信证券分析师刘敏认为，存量房贷利率下调的影响相当于行业全部按揭贷款下调0.416个百分点。根据各上市银行23年一季度按揭贷款占比，预计存量房贷利率下调对资产端收益率的影响均值为3.86BP，且将在23年四季度集中体现，按揭贷款占比高的全国性银行相对承压。

不过另一方面，贷款利率下降叠加宏观支持性政策，部分前期积压的改善型住房需求将得到释放，配售型保障房和城中村的改造还有望激发中低收入群体的购房需求，进而有望带动按揭贷款规模扩容。而且利率下降，按揭提前还贷压力缓解，以“价降”换“量稳”。因此，虽然按揭贷款供需矛盾存在，光大证券预测，明年按揭增量6000亿，增速1.6%，较2023年有所上修。